Realny harmonogram sprzedaży: od wystawienia oferty do podpisu u notariusza
„Ile trwa sprzedaż w Hiszpanii?” To pierwsze pytanie niemal każdego sprzedającego, a uczciwa odpowiedź nie jest liczbą. Hiszpańska transakcja składa się z etapów o zupełnie różnym charakterze: jedne zależą wyłącznie od Państwa, tylko jeden wymyka się wszystkim, a ostatni to kontraktowe odliczanie. Wiedza, który jest który, pozwala naciskać tam, gdzie to naprawdę działa.
Przed wystawieniem oferty: dokumentacja. To etap najbardziej niedoceniany, a jednocześnie jedyny, który kontrolują Państwo od początku do końca. Trzeba zamówić nota simple w Registro de la Propiedad, zlecić świadectwo energetyczne — zwykle kilka dni —, sprawdzić cédula de habitabilidad, której czas oczekiwania bardzo różni się w zależności od gminy, oraz zebrać ostatnie potwierdzenia zapłaty IBI, zaświadczenie ze wspólnoty mieszkaniowej, własny akt zakupu (escritura) i faktury za remonty. Proszę liczyć kilka tygodni. Sprzedający, którzy pomijają ten etap, spotykają go później, w najgorszym możliwym momencie: gdy kupujący już czeka.
Wejście na rynek. Profesjonalne zdjęcia, w uzasadnionych przypadkach wideo, redakcja ogłoszenia, ustalenie ceny i publikacja: tydzień wystarczy, jeśli nieruchomość jest gotowa do pokazania. Ten tydzień waży więcej, niż się wydaje, bo pierwsze dwa–trzy tygodnie w sieci skupiają szczyt zainteresowania. Nieruchomość źle pokazana albo źle wyceniona marnuje swoje jedyne okno nowości.
Poszukiwanie kupującego. To faza nieprzewidywalna i jedyna, w której żadna średnia nie pomoże: czas zależy od ceny na tle rzeczywistych transakcji porównywalnych w okolicy, od sezonu — Costa Blanca ma wyraźne cykle —, od rodzaju nieruchomości i jej stanu. Liczy się nie krajowa statystyka, lecz Państwa własne tempo prezentacji w pierwszych trzech tygodniach. Mało wizyt to niemal zawsze problem ceny; dużo wizyt bez oferty to problem prezentacji albo stanu technicznego.
Od oferty do umowy. Przyjętą ofertę formalizuje się zwykle w dwóch krokach: umowa rezerwacyjna, która zdejmuje nieruchomość z rynku w zamian za skromny depozyt, a następnie contrato de arras, czyli właściwa umowa przedwstępna. To ona wyznacza termin wizyty u notariusza. Termin ten negocjuje się swobodnie; w praktyce mieści się często między jednym a trzema miesiącami, a raczej w górnej części tego przedziału, gdy kupujący musi uzyskać hiszpański kredyt.
Profil kupującego waży na terminie co najmniej tyle, co Państwa własny. Nabywca płacący gotówką może podpisać bardzo szybko. Kupujący z zagranicy musi natomiast najpierw uzyskać numer NIE i w większości przypadków otworzyć hiszpańskie konto bankowe, by wystawić czek bankowy w dniu podpisu: dwie proste czynności, które jednak zajmują tygodnie, gdy zaczyna się je za późno. Jeśli finansuje zakup hiszpańskim kredytem, dochodzi wycena nieruchomości, analiza wniosku i formalizm prawny kredytu hipotecznego. To pytanie warto więc zadać już przy pierwszej ofercie, jeszcze przed negocjacją ceny: w jaki sposób kupujący płaci i na jakim etapie są jego formalności?
Między arras a notariuszem kalendarz nie należy już wyłącznie do Państwa. Prawnik kupującego sprawdza nota simple i brak obciążeń; jeśli na nieruchomości wciąż ciąży kredyt, występują Państwo do banku o zaświadczenie o zadłużeniu i przygotowują wykreślenie hipoteki; zaświadczenie wspólnoty musi być świeże; bank kupującego zleca wycenę (tasación), a przy kredycie hipotecznym prawo wymaga przekazania informacji przedumownej i wcześniejszej wizyty u notariusza na kilka dni przed podpisem. To właśnie wydłuża transakcje finansowane kredytem.
Dzień podpisu. Sprzedający i kupujący — albo ich pełnomocnicy z poder notarial — podpisują escritura pública de compraventa. Cena zostaje zapłacona, najczęściej czekiem bankowym; klucze zmieniają właściciela; spisuje się liczniki. Jeśli nie są Państwo hiszpańskimi rezydentami podatkowymi, kupujący wypłaca tylko 97 % ceny: pozostałe 3 % wpłaca do urzędu skarbowego przez Modelo 211 w ciągu następnego miesiąca. Notariusz zawiadamia Registro drogą elektroniczną jeszcze tego samego dnia.
Po podpisie nie wszystko się kończy. Plusvalía municipal deklaruje się w krótkim terminie, zwykle trzydziestu dni roboczych. Sprzedający nierezydent rozlicza rzeczywisty zysk przez Modelo 210 w ciągu czterech miesięcy od sprzedaży. Trzeba też przepisać lub wypowiedzieć umowy na wodę, prąd i gaz, powiadomić wspólnotę i uregulować kwestię IBI za bieżący rok: podatek ten obciąża właściciela na dzień 1 stycznia, a jego podział zależy od ustaleń stron. Wpis aktu do Registro należy natomiast do kupującego.
Co da się realnie skrócić? Dokumentację — przygotowując ją przed wystawieniem oferty, a nie po. Cenę — opierając ją od początku na rzeczywistych transakcjach porównywalnych. Korespondencję — wyznaczając jedną osobę do kontaktu i odpowiadając prawnikowi kupującego w ciągu doby. I logistykę — podpisując pełnomocnictwo, jeśli mieszkają Państwo za granicą. Powyższe orientacyjne ramy zależą od gminy, nieruchomości i rynku. W Alveo Properties układamy ten harmonogram już przy podpisaniu umowy pośrednictwa, wraz z terminami po każdej ze stron.
