Sprzedaż wynajętej nieruchomości w Hiszpanii: umowa najmu i prawa najemcy
Sprzedaż mieszkania zajmowanego przez najemcę jest w Hiszpanii jak najbardziej możliwa, ale podlega zasadom, które wielu zagranicznych właścicieli odkrywa zbyt późno. Dwie z nich potrafią wykoleić transakcję: umowa najmu nie wygasa wraz ze sprzedażą, a najemcy przysługuje prawo pierwszeństwa nabycia. Ich zlekceważenie grozi wycofaniem się kupującego — albo, co gorsza, wejściem najemcy w jego miejsce już po podpisaniu aktu.
Zasada pierwsza: sprzedaż nie kończy najmu. Kupujący co do zasady wstępuje w miejsce wynajmującego i przejmuje obowiązującą umowę. To, jak długo musi jej dotrzymywać, zależy od reżimu obowiązującego w chwili podpisania najmu: Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) była kilkakrotnie nowelizowana, a przepisy różnią się zwłaszcza w zależności od tego, czy najem wpisano do Registro de la Propiedad. Pierwszą rzeczą jest więc ustalenie daty umowy, a następnie sprawdzenie, jaki reżim ją obejmuje.
Zasada druga, o najpoważniejszych skutkach: prawo pierwszeństwa nabycia przysługujące najemcy, czyli tanteo y retracto. Przed sprzedażą muszą Państwo powiadomić najemcę o zamiarze sprzedaży i o warunkach transakcji, w pierwszej kolejności o cenie. Najemca może wtedy nabyć nieruchomość na tych samych warunkach — to właśnie tanteo — w krótkim ustawowym terminie, rzędu trzydziestu dni.
Jeśli takiego zawiadomienia nie dokonano albo dokonano go niekompletnie lub w sposób wprowadzający w błąd, najemca zachowuje po sprzedaży prawo wejścia w miejsce kupującego, zwracając mu zapłaconą cenę: to retracto. Innymi słowy, transakcja zamknięta bez prawidłowego zawiadomienia pozostaje zaskarżalna. Dlatego zawiadomienie doręcza się w sposób pozostawiający dowód skuteczny wobec osób trzecich — aktem notarialnym albo listem z poświadczeniem treści — i dlatego kupujący oraz jego prawnik zażądają jego okazania przed podpisem.
Prawo to ma swoje granice. Mogło zostać wyłączone w umowie w przypadkach dopuszczonych przez ustawę, zwłaszcza przy najmach długoterminowych; nie działa, gdy cały budynek sprzedawany jest w całości jednemu nabywcy; a jego dokładny zakres zależy — również tutaj — od reżimu właściwego dla danej umowy. Żadnego z tych wyjątków nie wolno zakładać z góry: sprawdza się je z umową w ręku.
Zostaje aspekt handlowy, często niedoceniany. Nieruchomość zajęta nie interesuje tej samej publiczności. Tracą Państwo kupującego, który chce w niej mieszkać albo spędzać wakacje — a to zdecydowanie najliczniejsza grupa na Costa Blanca — i zwracają się do inwestora, który kupuje rentowność, a nie wrażenie. Taki nabywca patrzy na czynsz, jego regularność i pozostały okres najmu, i odpowiednio wycenia nieruchomość. Dobrze prowadzony najem, z rzetelnym najemcą i czynszem na poziomie rynkowym, jest argumentem sprzedażowym; czynsz poniżej rynku, biegnący jeszcze przez kilka lat, oznacza dyskonto.
Proszę więc przygotować dokumentację najmu równie starannie jak dokumentację nieruchomości: podpisaną umowę wraz z aneksami, potwierdzenie złożenia kaucji (fianza) we właściwym organie wspólnoty autonomicznej, historię płatności, pokwitowania, dowody, że IBI i gastos de comunidad są opłacone, oraz obowiązującą polisę ubezpieczeniową. Proszę też określić los kaucji: idzie ona za umową i musi zostać przekazana kupującemu, który zwróci ją najemcy po zakończeniu najmu.
Zostaje bardzo konkretna trudność: pokazywanie zajętego mieszkania. Najemca jest u siebie i nie musi otwierać drzwi o dowolnej porze. Zasady dostępu zależą od umowy i od tego, na co pozwala prawo; w praktyce wszystko opiera się na jasnym porozumieniu wynegocjowanym wcześniej: stałe przedziały godzin, rozsądne uprzedzenie, ograniczona liczba wizyt, czasem jakaś rekompensata. Najemca postawiony przed faktem dokonanym potrafi uczynić nieruchomość niewidoczną, odmówić zdjęć albo zniechęcać odwiedzających — a to natychmiast widać w tempie sprzedaży. Odwrotnie, najemca poinformowany i włączony w harmonogram staje się atutem, również przy uspokajaniu inwestora, który dokona zakupu.
Najem wakacyjny to inny przypadek. Takie umowy nie podlegają reżimowi najmu mieszkaniowego i nie tworzą tych samych praw po stronie korzystającego. Za to licencja turystyczna przypisana do lokalu jest osobnym aktywem: warunki jej uzyskania, utrzymania i przeniesienia określa każda wspólnota autonomiczna, czasem gmina, a ograniczyć ją może również regulamin wspólnoty mieszkaniowej. Warto to sprawdzić, zanim uczyni się z niej argument w ogłoszeniu.
Po stronie podatkowej rok sprzedaży łączy dwie rzeczy. Czynsze pobrane do dnia sprzedaży pozostają opodatkowane — wynajmujący nierezydent deklaruje je przez Modelo 210 — a sama sprzedaż uruchamia trzyprocentową retencję, opodatkowanie zysku kapitałowego i plusvalía municipal. Proszę też pamiętać, że odpisy amortyzacyjne dokonywane w okresie najmu mogą wpływać na obliczenie zysku: ten punkt powinien sprawdzić gestor, bo bywa, że zauważalnie zmienia wynik.
Jest wreszcie alternatywa: poczekać do końca umowy i sprzedać nieruchomość wolną od najemcy. Znacznie poszerza to grono odbiorców i upraszcza transakcję, ale kosztuje — czasem i ryzykiem rynkowym w tym okresie. Właściwy wybór zależy od wysokości czynszu, pozostałego okresu najmu i Państwa własnego horyzontu.
Powyższe informacje mają charakter orientacyjny, a dokładny reżim Państwa umowy powinien potwierdzić abogado. W Alveo Properties czytamy umowę najmu przed wystawieniem oferty, organizujemy zawiadomienie najemcy w wymaganej formie i kierujemy nieruchomość do tej grupy, która naprawdę ją kupi: do inwestora, gdy jest zajęta, i do mieszkańca lub wczasowicza, gdy jest wolna.
