Contrato de arras: trzy rodzaje i to, do czego zobowiązują

W hiszpańskiej transakcji decydującym momentem nie jest podpis u notariusza, lecz chwila podpisania contrato de arras. Dokument ten, przedstawiany często jako formalność między ofertą a aktem, jest prawdziwą umową. Ustala cenę, datę ostatecznego podpisu, a przede wszystkim to, ile zapłacą Państwo, jeśli któraś ze stron się wycofa. Podpisanie go bez przeczytania to najdroższy błąd, jaki może popełnić sprzedający.

Pierwsze rozróżnienie: rezerwacja to nie arras. Umowa rezerwacyjna pojawia się wcześniej; kupujący wpłaca skromną kwotę, by nieruchomość zeszła z rynku na czas potwierdzenia finansowania i przejrzenia dokumentów. Contrato de arras naprawdę wiąże obie strony sprzedażą, przy znacznie wyższym depozycie — zwyczajowo rzędu 10 % ceny, choć żaden przepis tego odsetka nie narzuca: jest on przedmiotem negocjacji.

Prawo hiszpańskie zna trzy rodziny arras, a różnica między nimi nie jest wcale teoretyczna: rozstrzyga, co się stanie, gdy ktoś się wycofa.

Arras confirmatorias po prostu potwierdzają zawartą sprzedaż. Depozyt jest zaliczką na poczet ceny. Żadna ze stron nie ma prawa odstąpić: jeśli jedna się wycofa, druga może sądownie żądać wykonania umowy albo odszkodowania. To forma najbardziej wiążąca — i zarazem ta, którą sądy przyjmują domyślnie, gdy umowa nie mówi wyraźnie czegoś innego.

Arras penitenciales, przewidziane w hiszpańskim kodeksie cywilnym, są najczęstsze przy sprzedaży mieszkań. Kupują prawo odstąpienia: kupujący, który się wycofa, traci wpłacony depozyt; sprzedający, który się wycofa, musi go zwrócić w podwójnej wysokości. To podwojenie jest klauzulą, którą trzeba zapamiętać. Przy depozycie odpowiadającym 10 % ceny zmiana zdania dlatego, że pojawiła się lepsza oferta, kosztuje bardzo dużo — często znacznie więcej niż spodziewana różnica w cenie.

Arras penales działają wreszcie jak zryczałtowana kara umowna za niewykonanie zobowiązania, nie otwierając przy tym prawa wyjścia: w zależności od redakcji strona poszkodowana może zatrzymać karę i dodatkowo żądać wykonania umowy. To forma najrzadsza i najbardziej zależna od dokładnego brzmienia zapisów.

Skąd wiedzieć, w której kategorii się Państwo znajdują? Wyłącznie z tego, co jest napisane. Hiszpańskie orzecznictwo jest tu jednolite: prawa do odstąpienia się nie domniemywa, musi ono wynikać z umowy jasno i jednoznacznie. Nieprecyzyjny tekst zostanie więc odczytany jako arras confirmatorias — dokładnie odwrotnie, niż sądzi wielu sprzedających, przekonanych, że wystarczy oddać pieniądze.

Co powinna zawierać dobra umowa? Pełne dane stron, opis nieruchomości z referencia catastral i danymi z Registro de la Propiedad, cenę i harmonogram płatności, kwotę arras wraz z wyraźnym określeniem ich rodzaju, termin podpisania aktu (escritura), podział kosztów i podatków między sprzedającego a kupującego, stan obciążeń wraz z Państwa zobowiązaniem do wydania nieruchomości wolnej od hipoteki i bez zaległości w gastos de comunidad, a także spis wyposażenia, jeśli sprzedaż obejmuje umeblowanie.

O spokoju całej operacji często przesądza praktyczny szczegół: dokąd trafiają pieniądze. Depozyt można wpłacić bezpośrednio na Państwa konto, złożyć u prawnika jednej ze stron albo pozostawić na rachunku agencji. Każde rozwiązanie niesie inne skutki, gdy transakcja nie dojdzie do skutku, a umowa musi wskazywać, które z nich wybrano i na jakich warunkach kwota zostaje zwolniona. Proszę też pamiętać, że depozyt stanowi część ceny: w akcie notarialnym pojawi się jako otrzymana już zaliczka, a więc wchodzi zarówno do obliczenia zysku kapitałowego, jak i trzyprocentowej retencji, jeśli nie są Państwo rezydentami.

Jeden punkt zasługuje po stronie sprzedającego na szczególną uwagę: warunek uzyskania kredytu. Pozwala on kupującemu odzyskać depozyt, jeśli bank odmówi finansowania. Żądanie jest uzasadnione, ale przenosi ryzyko na Państwa: nieruchomość pozostaje poza rynkiem przez tygodnie bez gwarancji sprzedaży. Jeśli je Państwo przyjmują, proszę je obwarować: precyzyjny termin, obowiązek przedstawienia pisemnej odmowy, liczba banków, do których kupujący wystąpi.

Trzy błędy powtarzają się regularnie. Podpisanie arras, gdy inny kupujący wciąż jest w rozmowie: są Państwo związani, a przy zmianie zdania czeka zwrot w podwójnej wysokości. Zgoda na bardzo długi termin bez żadnej rekompensaty: nieruchomość zostaje na ten czas zamrożona. I wreszcie przyjęcie depozytu bez sprawdzenia własnej zdolności do wydania nieruchomości w umówionym dniu — niewykreślona hipoteka, trwające postępowanie spadkowe, brak cédula de habitabilidad. W tym ostatnim przypadku to Państwo są stroną niewykonującą umowy.

Ostatni odruch, o którym często się zapomina: jeśli nadchodzi ostateczny termin, a kupujący się nie stawia, proszę nie poprzestawać na wymianie wiadomości. Warto stawić się u notariusza w umówionym dniu i doprowadzić do stwierdzenia niestawiennictwa aktem notarialnym. Dokument ten dowodzi, że to Państwo byli gotowi dotrzymać swojego zobowiązania — i to on pozwoli później zatrzymać depozyt albo dochodzić swoich praw bez sporu.

Arras są więc narzędziem, a nie formalnością bez konsekwencji: dobrze zredagowane zabezpieczają sprzedaż, źle zredagowane — osłabiają ją. Powyższe informacje mają charakter orientacyjny, a umowę powinien przed podpisem sprawdzić abogado. W Alveo Properties przygotowujemy ten dokument razem z Państwem i sprawdzamy, zanim złożą Państwo podpis, czy obiecana data jest datą realnie możliwą do dotrzymania.