Wykreślenie hipoteki przed sprzedażą: cancelación krok po kroku
Wielu sprzedających odkrywa swoją hipotekę w najgorszym możliwym momencie: w nota simple zamówionej przez kupującego, choć kredyt spłacili lata temu. To jedna z najczęstszych pułapek sprzedaży w Hiszpanii, a opiera się na prostym rozróżnieniu, którego nikt nie tłumaczy w chwili spłaty kredytu.
Hiszpańska hipoteka wygasa na dwóch płaszczyznach, a tylko pierwsza dzieje się sama. Wygaśnięcie ekonomiczne to spłata pozostałego kapitału: następuje w dniu zamknięcia kredytu. Wykreślenie z rejestru (cancelación registral) to usunięcie wpisu w Registro de la Propiedad; następuje wyłącznie wtedy, gdy ktoś o nie wystąpi, zostanie podpisany akt i sprawa trafi do rejestru. Dopóki tego nie zrobiono, hipoteka nadal figuruje jako obciążenie nieruchomości, choćby nie byli już Państwo winni ani jednego euro.
Dla kupującego i jego banku liczy się nota simple. Wciąż wpisane obciążenie blokuje finansowanie, opóźnia podpis i potrafi wykoleić transakcję na kilka dni przed wizytą u notariusza. Stąd bardzo prosta zasada: nota simple proszę zamówić na samym początku, jeszcze przed ustaleniem ceny, i przeczytać ją wiersz po wierszu.
Procedura wykreślenia jest dobrze wytyczona. Najpierw występują Państwo do banku o zaświadczenie o zadłużeniu (certificado de deuda pendiente, albo de saldo cero, jeśli kredyt jest już spłacony) — dokument, który instytucja powinna co do zasady wydać bezpłatnie. Następnie pełnomocnik banku stawia się u notariusza, by podpisać escritura de cancelación de hipoteca. Akt ten wymaga samoobliczenia podatku AJD od czynności cywilnoprawnych udokumentowanych: wykreślenie hipoteki jest z niego zwolnione, ale deklarację i tak trzeba złożyć, inaczej rejestr odmówi wpisu. Na końcu akt trafia do Registro, który dokonuje wykreślenia.
Te czynności kosztują: taksa notarialna, opłaty rejestrowe i najczęściej wynagrodzenie gestoría, która prowadzi całą sekwencję. Łącznie to zwykle kilkaset euro po stronie sprzedającego — nieporównywalnie mniej niż kwota kredytu, ale dość, by ująć to w budżecie. Co do terminu, proszę liczyć kilka tygodni od wniosku o zaświadczenie do faktycznego wykreślenia. Właśnie dlatego procedurę należy uruchomić przy wystawieniu nieruchomości na sprzedaż, a nie po podpisaniu arras.
Jeśli kredyt nadal biegnie, schemat jest inny i doskonale utarty: wykreślenie odbywa się w dniu sprzedaży, u notariusza. Obecny jest pełnomocnik banku, część ceny trafia bezpośrednio do niego — czekiem bankowym — na spłatę pozostałego kapitału, a Państwo otrzymują tylko resztę. Akt sprzedaży i akt wykreślenia podpisuje się jeden po drugim, co daje kupującemu pewność, że nabywa nieruchomość wolną od obciążeń.
Mechanizm ten ma skutek dla Państwa kwoty netto, który lepiej policzyć wcześnie. Realnie otrzymują Państwo cenę pomniejszoną o pozostały kapitał kredytu, prowizje, plusvalía municipal, koszty wykreślenia oraz — w przypadku nierezydentów — trzyprocentową retencję. Gdy pozostały kapitał jest wysoki w stosunku do wartości nieruchomości, wynik takiego rachunku może być zerowy, a nawet ujemny: trzeba by wtedy dopłacić różnicę w dniu podpisu, aby bank zgodził się na wykreślenie hipoteki. Zdarza się to rzadko, ale to dokładnie ten rodzaj odkrycia, które musi nastąpić przed wystawieniem oferty, a nigdy u notariusza.
Wcześniejsza spłata kredytu może wiązać się z prowizją za przedterminową spłatę. Hiszpańskie prawo ją ogranicza, ale limity zależą od rodzaju oprocentowania — stałego lub zmiennego —, od tego, jak długo kredyt biegnie, a przede wszystkim od daty jego podpisania, bo przepisy zmieniały się wraz z kolejnymi reformami. Nie istnieje więc jedna liczba dobra dla wszystkich: proszę poprosić bank o pisemne wyliczenie, jedyny dokument wiążący dla Państwa umowy.
Inna możliwość, rzadsza: subrogacja. Kupujący przejmuje Państwa kredyt na dotychczasowych warunkach, co pozwala uniknąć wykreślenia. Wymaga to zgody banku, który na nowo bada zdolność nabywcy, i ma sens tylko wtedy, gdy warunki kredytu są wyraźnie lepsze od rynkowych.
Skoro mają Państwo nota simple pod ręką, proszę sprawdzić, co jeszcze się w niej znajduje. Służebności, zajęcia (embargos), warunek rozwiązujący ze starej transakcji, wzmianki marginesowe, a nawet nigdy niewykreślona hipoteka poprzedniego właściciela: przy nieruchomościach posiadanych od dawna takie wpisy zdarzają się częściej, niż się sądzi. Część z nich można wykreślić z powodu przedawnienia, inne wymagają odrębnego postępowania. Wszystkie trzeba załatwić przed podpisem.
Na koniec słowo o tym, kto co robi. W wielu transakcjach wykreśleniem zajmuje się gestoría kupującego albo jego banku: zatrzymuje z ceny zaliczkę na pokrycie taksy notarialnej, opłat rejestrowych i wynagrodzenia, a po dokonaniu wpisu zwraca Państwu nadwyżkę. Mechanizm jest powszechny i całkowicie zgodny z praktyką, ale wymaga dwóch środków ostrożności: zapisania w arras, że zatrzymana kwota ma charakter zaliczkowy i podlega zwrotowi, oraz zażądania ostatecznego rozliczenia wraz z dowodami wydatków. To właśnie tutaj najczęściej gubi się kilkaset euro.
Podsumowując: nota simple przede wszystkim; sprawdzenie, czy spłacona hipoteka rzeczywiście została wykreślona; wniosek do banku o zaświadczenie o zadłużeniu zaraz po podpisaniu umowy pośrednictwa; i ujęcie kosztów wykreślenia w kwocie netto dla sprzedającego. Powyższe informacje mają charakter orientacyjny, a Państwa sytuację potwierdzi gestor. W Alveo Properties czytamy nota simple już przy podpisaniu umowy i uruchamiamy cancelación, zanim jakikolwiek kupujący będzie musiał o nią zapytać.
