Sprzedaż nieruchomości odziedziczonej lub we współwłasności w Hiszpanii
Odziedziczenie mieszkania w Alicante albo domu w Dénii i chęć jego sprzedaży to jedna z najczęstszych sytuacji wśród zagranicznych właścicieli w Hiszpanii. Zderza się ona jednak z prostą zasadą: nie można sprzedać nieruchomości, której nie jest się jeszcze właścicielem w sensie prawnym. Między śmiercią spadkodawcy a podpisem u notariusza trzeba przyjąć hiszpański spadek, rozliczyć podatek, wpisać nieruchomość na swoje nazwisko i — bardzo często — doprowadzić do porozumienia kilku spadkobierców. Oto rzeczywista droga, po kolei.
Krok pierwszy: skompletowanie dokumentów spadkowych. Otwierają je trzy pisma. Akt zgonu (certificado de defunción). Zaświadczenie o ostatniej woli (certificado de últimas voluntades), które mówi, czy zmarły pozostawił testament w Hiszpanii i przed którym notariuszem został on podpisany; wydaje się je dopiero po krótkim okresie od zgonu, rzędu piętnastu dni roboczych. Wreszcie wypis samego testamentu. Gdy testamentu nie ma, spadkobierców ustawowych wskazuje akt notarialny zwany declaración de herederos, co wydłuża procedurę o kilka tygodni.
Krok drugi: przyjęcie spadku. Przybiera ono formę aktu escritura de aceptación y adjudicación de herencia, podpisywanego przed notariuszem przez wszystkich spadkobierców, osobiście lub przez pełnomocnika. Sporządza się w nim spis majątku i przypisuje mu wartość. Uwaga: ta zadeklarowana wartość stanie się Państwa ceną nabycia przy odsprzedaży, a więc podstawą obliczenia przyszłego zysku kapitałowego. Zaniżenie jej, by zapłacić niższy podatek spadkowy, może kosztować znacznie więcej przy sprzedaży. Każdy spadkobierca potrzebuje ponadto numeru NIE, nawet jeśli nigdy nie postawi stopy w Hiszpanii.
Krok trzeci: podatki od spadku. Pierwszym jest impuesto sobre sucesiones y donaciones (ISD), który należy zadeklarować w ciągu sześciu miesięcy od zgonu; termin ten można przedłużyć o kolejne sześć miesięcy, jeśli wniosek złoży się w pierwszych pięciu. Jego skala, kwoty wolne i ulgi należą do kompetencji każdej wspólnoty autonomicznej: różnica między dwoma regionami bywa ogromna i żadna „ogólnokrajowa” liczba nie miałaby tu sensu. Spadkobiercy nierezydenci mogą co do zasady korzystać z przepisów właściwej wspólnoty autonomicznej — warto to potwierdzić u doradcy. Drugim podatkiem jest plusvalía municipal, należna również przy nabyciu w drodze dziedziczenia, z własnym sześciomiesięcznym terminem, także przedłużalnym.
Krok czwarty: wpis nieruchomości na Państwa nazwisko. Po zapłacie ISD escritura de herencia trafia do Registro de la Propiedad. To ona sprawia, że spadkobiercy pojawiają się w nota simple. Dopóki dokument ten wskazuje nazwisko zmarłego, sprzedaż jest w praktyce zablokowana: żaden kupujący finansowany przez hiszpański bank nie dojdzie do podpisu.
Jeden bardzo częsty układ zasługuje na osobne omówienie: sytuacja owdowiałego małżonka. W prawie hiszpańskim otrzymuje on zwykle użytkowanie mieszkania (usufructo), podczas gdy dzieci nabywają własność obciążoną tym prawem (nuda propiedad). Nikt nie może wówczas sprzedać samodzielnie: przy akcie muszą stawić się zarówno użytkownik, jak i wszyscy właściciele. Cenę dzieli się następnie między nich według wartości użytkowania i wartości własności obciążonej, obliczanej na podstawie reguły podatkowej zależnej od wieku użytkownika. Istnieje alternatywa: najpierw połączyć oba prawa w jednym ręku, co upraszcza sprzedaż, ale może wiązać się z własnym kosztem podatkowym. Również tę kwestię rozstrzyga się przed wystawieniem oferty, a nie u notariusza.
Pojawia się wtedy kwestia współwłasności. Kilku spadkobierców staje się copropietarios en proindiviso, każdy z własnym udziałem. Sprzedaż całej nieruchomości wymaga zgody wszystkich, bez wyjątku. Współwłaściciel może wprawdzie zbyć sam swój udział, ale sprzedaje się on źle i z dużym dyskontem, a pozostałym współwłaścicielom przysługuje prawo pierwokupu — retracto de comuneros — pozwalające im wejść w miejsce kupującego.
Gdy pat się przeciąga, hiszpańskie prawo cywilne przewiduje, że nikt nie ma obowiązku trwać we współwłasności: współwłaściciel może wystąpić do sądu o zniesienie współwłasności. W przypadku mieszkania, którego fizycznie podzielić się nie da, kończy się to licytacją publiczną — długą i niemal zawsze poniżej ceny rynkowej. Innymi słowy: najgorsza ugoda bywa lepsza niż najlepszy proces.
Sprzedaż w kilka osób wymaga więc metody. Wyznaczcie jedną osobę do kontaktu z agencją i notariuszem. Dla spadkobierców mieszkających za granicą sporządźcie pełnomocnictwo (poder notarial), z apostille i tłumaczeniem przysięgłym, jeśli podpisujecie je poza Hiszpanią: dzięki temu nie trzeba zbierać wszystkich w dniu podpisu. I ustalcie na piśmie, jeszcze przed wystawieniem oferty, akceptowaną cenę minimalną, podział kosztów oraz podział kwoty ze sprzedaży.
Zostaje jeszcze opodatkowanie samej sprzedaży. Zysk kapitałowy liczy się od wartości przyjętej do ISD, powiększonej o zapłacony podatek spadkowy i udokumentowane koszty. Jeśli nie są Państwo hiszpańskimi rezydentami podatkowymi, trzyprocentowa retencja obejmie udział każdego ze sprzedających, a rozliczenie następuje przez Modelo 210. Plusvalía municipal będzie natomiast należna po raz drugi — tym razem z tytułu sprzedaży.
Ile to trwa? Etap spadkowy jest zdecydowanie najdłuższy i liczy się go w miesiącach, nie w tygodniach. Najlepsza rada jest prosta: sprawę spadkową zacznijcie przed wystawieniem nieruchomości na sprzedaż, a nie po znalezieniu kupca. Powyższe informacje mają charakter orientacyjny, a Państwa sytuację powinien potwierdzić abogado lub gestor. W Alveo Properties regularnie pracujemy ze spadkobiercami rozproszonymi po kilku krajach i układamy spadek, pełnomocnictwa oraz sprzedaż w jedną oś czasu.
