Le calendrier réel d'une vente : de la mise en vente à la signature

« Combien de temps faut-il pour vendre en Espagne ? » C'est la première question de presque tous les vendeurs, et la réponse honnête n'est pas un chiffre. Une vente espagnole est faite d'étapes de nature très différente : certaines dépendent entièrement de vous, une seule échappe à tout le monde, et la dernière est un compte à rebours contractuel. Savoir laquelle est laquelle vous permet d'agir là où c'est utile.

Avant la mise en vente : le dossier. C'est la phase la plus sous-estimée, et pourtant la seule que vous maîtrisez de bout en bout. Il faut demander la nota simple au Registro de la Propiedad, faire établir le certificat énergétique — quelques jours en général —, vérifier la cédula de habitabilidad, dont le délai d'obtention varie beaucoup d'une commune à l'autre, réunir les derniers reçus d'IBI, le certificat de la communauté de propriétaires, votre escritura d'achat et les factures de travaux. Comptez quelques semaines. Les vendeurs qui sautent cette étape la retrouvent plus tard, au pire moment : quand un acheteur attend.

La mise en marché. Photos professionnelles, éventuellement vidéo, rédaction de l'annonce, fixation du prix et publication : une semaine suffit lorsque le bien est prêt à être montré. Cette semaine compte plus qu'il n'y paraît, car les deux ou trois premières semaines en ligne concentrent le pic d'attention. Un bien mal présenté ou mal positionné gaspille sa seule fenêtre de fraîcheur.

La recherche d'acheteur. C'est la phase imprévisible, et la seule où aucune moyenne ne vous servira : le délai dépend du prix par rapport aux comparables réels du quartier, de la saison — la Costa Blanca a des cycles marqués —, du type de bien et de son état. L'indicateur qui compte n'est pas une statistique nationale mais votre propre rythme de visites sur les trois premières semaines. Peu de visites signale presque toujours un problème de prix ; beaucoup de visites sans offre signale un problème de présentation ou d'état.

De l'offre au contrat. Une offre acceptée se formalise généralement en deux temps : un contrat de réserve, qui retire le bien du marché contre un dépôt modeste, puis le contrato de arras, le véritable avant-contrat. C'est lui qui fixe la date limite de passage chez le notaire. Cette échéance se négocie librement ; en pratique, elle se situe souvent entre un et trois mois, et plutôt dans le haut de la fourchette quand l'acheteur doit obtenir un prêt espagnol.

Le profil de l'acheteur pèse au moins autant que le vôtre sur la durée. Un acquéreur qui paie comptant peut signer très vite. Un acheteur étranger, lui, doit d'abord obtenir un NIE et, dans la plupart des cas, ouvrir un compte bancaire espagnol pour émettre le chèque de banque du jour de la signature : deux démarches simples, mais qui prennent des semaines lorsqu'elles sont lancées trop tard. S'il finance par un prêt espagnol, ajoutez l'expertise du bien, l'étude du dossier et le formalisme légal du crédit hypothécaire. C'est donc une question à poser dès la première offre, avant même de discuter le prix : comment payez-vous, et où en êtes-vous de vos démarches ?

Entre les arras et le notaire, le calendrier n'est plus le vôtre seul. L'avocat de l'acheteur vérifie la nota simple et l'absence de charges ; si un prêt court encore sur le bien, vous demandez à votre banque le certificat de dette et préparez la mainlevée ; le certificat de la communauté doit être récent ; la banque de l'acheteur mandate son expertise (tasación) et, lorsqu'un prêt hypothécaire est en jeu, la loi impose la remise d'une information précontractuelle et une visite préalable chez le notaire quelques jours avant la signature. C'est ce qui allonge mécaniquement les ventes financées.

Le jour de la signature. Vendeur et acheteur, ou leurs mandataires munis d'un poder notarial, signent l'escritura pública de compraventa. Le prix est réglé, le plus souvent par chèque bancaire ; les clés changent de main ; les compteurs sont relevés. Si vous n'êtes pas résident fiscal en Espagne, l'acheteur ne vous remet que 97 % du prix : il verse les 3 % restants au fisc via le Modelo 211, dans le mois qui suit. Le notaire notifie le Registro par voie électronique le jour même.

Après la signature, tout n'est pas fini. La plusvalía municipale se déclare dans un délai court, généralement trente jours ouvrés. Le vendeur non-résident régularise sa plus-value réelle par le Modelo 210, dans les quatre mois suivant la vente. Il faut aussi transférer ou résilier les contrats d'eau, d'électricité et de gaz, prévenir la communauté et régler la question de l'IBI de l'année en cours : il est dû par le propriétaire au 1er janvier, et son partage relève de l'accord entre les parties. L'inscription de l'escritura au Registro, elle, incombe à l'acheteur.

Que peut-on réellement raccourcir ? Le dossier, en le préparant avant la mise en vente plutôt qu'après. Le prix, en le calant sur des comparables réels dès le départ. Les allers-retours, en désignant un interlocuteur unique et en répondant sous vingt-quatre heures aux demandes de l'avocat de l'acheteur. Et la logistique, en signant une procuration si vous vivez à l'étranger. Ces repères sont indicatifs et dépendent de votre commune, de votre bien et du marché. Chez Alveo Properties, nous posons ce calendrier dès la prise de mandat, avec les dates butoirs de chaque partie.