Vendre un bien hérité ou en indivision en Espagne
Hériter d'un appartement à Alicante ou d'une maison à Dénia, puis vouloir le vendre : c'est l'une des situations les plus fréquentes chez les propriétaires étrangers en Espagne. Elle se heurte pourtant à une règle simple : on ne vend pas un bien dont on n'est pas encore juridiquement propriétaire. Entre le décès et la signature chez le notaire, il faut accepter une succession espagnole, liquider un impôt, inscrire le bien à son nom et, très souvent, mettre plusieurs héritiers d'accord. Voici le chemin réel, dans l'ordre.
Première étape : reconstituer le dossier successoral. Trois pièces ouvrent la marche. L'acte de décès (certificado de defunción). Le certificat des dernières volontés (certificado de últimas voluntades), qui indique si le défunt a laissé un testament en Espagne et devant quel notaire il a été signé ; il ne se délivre qu'après un court délai suivant le décès, de l'ordre d'une quinzaine de jours ouvrables. Enfin, la copie authentique du testament lui-même. En l'absence de testament, un acte notarié appelé declaración de herederos désigne les héritiers légaux, ce qui rallonge la procédure de plusieurs semaines.
Deuxième étape : accepter la succession. Elle prend la forme d'une escritura de aceptación y adjudicación de herencia, signée devant notaire par tous les héritiers, présents ou représentés. On y dresse l'inventaire des biens et on leur attribue une valeur. Attention : cette valeur déclarée deviendra votre prix d'acquisition lors de la revente, donc la base de calcul de votre future plus-value. La sous-évaluer pour payer moins d'impôt de succession peut coûter beaucoup plus cher au moment de vendre. Chaque héritier doit par ailleurs disposer d'un NIE, y compris s'il ne met jamais les pieds en Espagne.
Troisième étape : les impôts de la succession. Le premier est l'impuesto sobre sucesiones y donaciones (ISD), à déclarer dans les six mois du décès, délai prorogeable de six mois supplémentaires si la demande est présentée dans les cinq premiers. Son barème, ses abattements et ses réductions relèvent de chaque communauté autonome : l'écart entre deux régions peut être considérable, et aucun chiffre « national » n'aurait de sens ici. Les héritiers non-résidents peuvent en principe se prévaloir des règles de la communauté autonome concernée, un point à faire confirmer par un conseil. Le second impôt est la plusvalía municipale, également due lors d'une transmission par décès, avec son propre délai de six mois, lui aussi prorogeable.
Quatrième étape : inscrire le bien à votre nom. Une fois l'ISD réglé, l'escritura de herencia est présentée au Registro de la Propiedad. C'est elle qui fait apparaître les héritiers sur la nota simple. Tant que ce document porte encore le nom du défunt, la vente est bloquée en pratique : aucun acheteur financé par une banque espagnole n'ira jusqu'à la signature.
Un cas de figure très fréquent mérite d'être isolé : celui du conjoint survivant. En droit espagnol, il reçoit souvent l'usufruit du logement, tandis que les enfants en reçoivent la nue-propriété. Personne ne peut alors vendre seul : l'usufruitier et les nus-propriétaires doivent tous comparaître à l'acte. Le prix se répartit ensuite entre eux selon la valeur respective de l'usufruit et de la nue-propriété, calculée à partir d'une règle fiscale qui dépend de l'âge de l'usufruitier. Une alternative existe : réunir d'abord l'usufruit et la nue-propriété sur une même tête, ce qui simplifie la vente mais peut avoir un coût fiscal propre. Là encore, la question se tranche avant la mise en vente, pas devant le notaire.
Vient alors la question de l'indivision. Plusieurs héritiers deviennent copropriétaires en proindiviso, chacun titulaire d'une quote-part. Vendre le bien entier exige l'accord de tous, sans exception. Un indivisaire peut certes céder sa seule quote-part, mais elle se vend mal et fortement décotée, et les autres indivisaires disposent d'un droit de préemption — le retracto de comuneros — qui leur permet de se substituer à l'acquéreur.
En cas de blocage durable, le droit civil espagnol pose que nul n'est tenu de rester dans l'indivision : un indivisaire peut demander en justice la division de la chose commune. Pour un appartement, matériellement indivisible, cela se termine par une vente aux enchères, longue et presque toujours en dessous du prix de marché. Autrement dit, le pire accord amiable vaut souvent mieux que la meilleure procédure.
Organiser la vente à plusieurs demande donc un peu de méthode. Désignez un interlocuteur unique face à l'agence et au notaire. Faites établir une procuration (poder notarial) pour les héritiers vivant à l'étranger, avec apostille et traduction assermentée si elle est signée hors d'Espagne : cela évite de réunir tout le monde le jour de la signature. Et mettez par écrit, avant la mise en vente, le prix plancher accepté, la répartition des frais et celle du produit de la vente.
Reste la fiscalité de la vente elle-même. Votre plus-value se calcule à partir de la valeur retenue pour l'ISD, augmentée de l'impôt de succession acquitté et des frais justifiés. Si vous n'êtes pas résident fiscal en Espagne, la retenue de 3 % s'applique à la part de chaque vendeur, et la régularisation passe par le Modelo 210. La plusvalía municipale, elle, sera due une seconde fois — au titre de la vente.
Combien de temps ? La partie successorale est de loin la plus longue, et elle se compte en mois plutôt qu'en semaines. Le meilleur conseil est simple : lancez le dossier de succession avant de mettre le bien en vente, pas après avoir trouvé un acheteur. Ces éléments sont indicatifs et un abogado ou un gestor doit valider votre cas. Chez Alveo Properties, nous travaillons régulièrement avec des héritiers dispersés dans plusieurs pays et coordonnons succession, procurations et vente sur une seule ligne du temps.
