El calendario real de una venta: de la salida al mercado a la firma

«¿Cuánto se tarda en vender en España?» Es la primera pregunta de casi todos los vendedores, y la respuesta honesta no es una cifra. Una venta española se compone de fases de naturaleza muy distinta: algunas dependen enteramente de usted, solo una se le escapa a todo el mundo, y la última es una cuenta atrás contractual. Saber cuál es cuál le permite actuar donde sirve de algo.

Antes de salir al mercado: el expediente. Es la fase más subestimada y, sin embargo, la única que usted controla de principio a fin. Hay que pedir la nota simple al Registro de la Propiedad, encargar el certificado energético —unos días por lo general—, comprobar la cédula de habitabilidad, cuyo plazo de obtención varía mucho de un municipio a otro, y reunir los últimos recibos del IBI, el certificado de la comunidad de propietarios, su escritura de compra y las facturas de obras. Cuente con algunas semanas. Los vendedores que se saltan este paso lo reencuentran más tarde, en el peor momento: cuando hay un comprador esperando.

La salida al mercado. Fotos profesionales, vídeo cuando procede, redacción del anuncio, fijación del precio y publicación: una semana basta si el inmueble está listo para enseñarse. Esa semana pesa más de lo que parece, porque las dos o tres primeras semanas en línea concentran el pico de atención. Un inmueble mal presentado o mal posicionado desperdicia su única ventana de novedad.

La búsqueda de comprador. Es la fase imprevisible y la única en la que ninguna media le servirá: el plazo depende del precio frente a los comparables reales del barrio, de la temporada —la Costa Blanca tiene ciclos marcados—, del tipo de inmueble y de su estado. El indicador que cuenta no es una estadística nacional, sino su propio ritmo de visitas durante las tres primeras semanas. Pocas visitas señalan casi siempre un problema de precio; muchas visitas sin oferta señalan un problema de presentación o de estado.

De la oferta al contrato. Una oferta aceptada suele formalizarse en dos tiempos: un contrato de reserva, que retira el inmueble del mercado a cambio de un depósito modesto, y después el contrato de arras, el verdadero precontrato. Es este el que fija la fecha límite para acudir al notario. Ese plazo se negocia libremente; en la práctica suele situarse entre uno y tres meses, y más bien en la parte alta de la horquilla cuando el comprador necesita una hipoteca española.

El perfil del comprador pesa en el plazo al menos tanto como el suyo. Un comprador que paga al contado puede firmar muy rápido. Un comprador extranjero, en cambio, debe obtener primero un NIE y, en la mayoría de los casos, abrir una cuenta bancaria española para emitir el cheque bancario del día de la firma: dos trámites sencillos que, sin embargo, llevan semanas cuando se inician tarde. Si financia con una hipoteca española, súmele la tasación del inmueble, el estudio del expediente y el formalismo legal del crédito hipotecario. Es, por tanto, una pregunta que conviene hacer desde la primera oferta, antes incluso de negociar el precio: ¿cómo paga usted y en qué punto están sus trámites?

Entre las arras y la notaría, el calendario ya no es solo suyo. El abogado del comprador comprueba la nota simple y la ausencia de cargas; si aún corre un préstamo sobre el inmueble, usted pide a su banco el certificado de deuda y prepara la cancelación; el certificado de la comunidad debe ser reciente; el banco del comprador encarga su tasación y, cuando hay hipoteca de por medio, la ley exige la entrega de información precontractual y una visita previa al notario unos días antes de la firma. Eso es lo que alarga mecánicamente las ventas financiadas.

El día de la firma. Vendedor y comprador, o sus representantes con poder notarial, firman la escritura pública de compraventa. Se paga el precio, casi siempre mediante cheque bancario; las llaves cambian de manos; se leen los contadores. Si no es residente fiscal en España, el comprador solo le entrega el 97 % del precio: el 3 % restante lo ingresa a Hacienda mediante el Modelo 211, en el mes siguiente. El notario comunica la operación al Registro por vía electrónica ese mismo día.

Después de la firma no se acaba todo. La plusvalía municipal se declara en un plazo corto, generalmente treinta días hábiles. El vendedor no residente regulariza su ganancia real mediante el Modelo 210, dentro de los cuatro meses siguientes a la venta. También hay que traspasar o dar de baja los contratos de agua, electricidad y gas, avisar a la comunidad y resolver la cuestión del IBI del año en curso: lo debe quien sea propietario a 1 de enero, y su reparto depende del acuerdo entre las partes. La inscripción de la escritura en el Registro, en cambio, corresponde al comprador.

¿Qué se puede acortar de verdad? El expediente, preparándolo antes de salir al mercado y no después. El precio, ajustándolo a comparables reales desde el principio. Las idas y venidas, designando un único interlocutor y respondiendo en veinticuatro horas a las peticiones del abogado del comprador. Y la logística, otorgando un poder notarial si vive en el extranjero. Estas referencias son indicativas y dependen de su municipio, de su inmueble y del mercado. En Alveo Properties fijamos este calendario desde la firma del mandato, con las fechas límite de cada parte.