Vender un inmueble alquilado en España: contrato vigente y derechos del inquilino
Vender un piso ocupado por un inquilino es perfectamente posible en España, pero obedece a reglas que muchos propietarios extranjeros descubren demasiado tarde. Dos de ellas pueden descarrilar una operación: el contrato de arrendamiento no se extingue con la venta y el inquilino dispone de un derecho de adquisición preferente. Ignorarlas supone arriesgarse a que un comprador se retire o, peor aún, a que un inquilino se coloque en su lugar después de la firma.
Primer principio: la venta no pone fin al arrendamiento. El comprador se subroga por lo general en la posición del arrendador y asume el contrato vigente. Durante cuánto tiempo está obligado a respetarlo depende del régimen aplicable en el momento en que se firmó el contrato: la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) se ha reformado varias veces y las reglas difieren, en particular, según que el arrendamiento se inscribiera o no en el Registro de la Propiedad. Lo primero que hay que hacer, por tanto, es fechar su contrato y hacer comprobar qué régimen le resulta aplicable.
Segundo principio, el de consecuencias más graves: el derecho de adquisición preferente del inquilino, el tanteo y retracto. Antes de vender debe notificar al inquilino su intención de vender y las condiciones de la operación, empezando por el precio. El inquilino puede entonces adquirir el inmueble en las mismas condiciones —eso es el tanteo— dentro de un plazo legal breve, del orden de treinta días.
Si esa notificación no se hizo, o se hizo de forma incompleta o engañosa, el inquilino conserva tras la venta el derecho de colocarse en el lugar del comprador reembolsándole el precio pagado: es el retracto. Dicho de otro modo, una venta cerrada sin notificación correcta sigue siendo impugnable. Por eso la notificación se practica por un medio que deja constancia oponible —acta notarial o burofax con certificación de contenido— y por eso el comprador y su abogado exigirán verla antes de firmar.
Este derecho tiene límites. Puede haberse renunciado a él en el contrato en los casos que la ley permite, sobre todo en arrendamientos de larga duración; no opera cuando se vende el edificio entero en bloque a un mismo comprador; y su alcance exacto depende, también aquí, del régimen aplicable al arrendamiento. Ninguna de estas excepciones se presume: se comprueban con el contrato en la mano.
Queda el aspecto comercial, a menudo subestimado. Un inmueble ocupado no interesa al mismo público. Pierde usted al comprador que quiere vivir en él o pasar allí sus vacaciones —con diferencia el más numeroso en la Costa Blanca— y se dirige a un inversor, que compra una rentabilidad y no un flechazo. Ese comprador mira el alquiler, su regularidad y el plazo que le queda al contrato, y valora el inmueble en consecuencia. Un arrendamiento bien llevado, con un inquilino solvente y una renta de mercado, es un argumento de venta; una renta por debajo de mercado que aún corre varios años es un descuento.
Prepare, pues, un expediente de arrendamiento tan cuidado como el inmobiliario: el contrato firmado y sus anexos, el justificante del depósito de la fianza en el organismo competente de la comunidad autónoma, el historial de pagos, los recibos, la prueba de que el IBI y los gastos de comunidad están al día, y el seguro vigente. Precise también qué ocurre con la fianza: sigue al contrato y debe transmitirse al comprador, que la devolverá al inquilino al término del arrendamiento.
Queda una dificultad muy concreta: enseñar una vivienda ocupada. El inquilino está en su casa y no tiene por qué abrir la puerta a cualquier hora. Las condiciones de acceso dependen del contrato y de lo que la ley permita; en la práctica, todo se apoya en un acuerdo claro, negociado con antelación: franjas fijas, preaviso razonable, número de visitas limitado y a veces alguna contrapartida. Un inquilino puesto ante los hechos consumados puede volver el inmueble invisible, negarse a las fotos o desanimar a los visitantes, y eso se nota de inmediato en el ritmo de venta. Al contrario, un inquilino informado y asociado al calendario se convierte en una baza, incluso para tranquilizar al inversor que comprará.
El alquiler vacacional es un caso distinto. Esos contratos no se rigen por el régimen de los arrendamientos de vivienda y no generan los mismos derechos para el ocupante. En cambio, la licencia turística ligada a la vivienda es un activo por derecho propio: sus condiciones de obtención, mantenimiento y transmisión dependen de cada comunidad autónoma, a veces del municipio, y los estatutos de la comunidad de propietarios pueden restringirla. Conviene verificarlo antes de convertirla en argumento del anuncio.
En materia fiscal, el año de la venta acumula dos cosas. Las rentas cobradas hasta la venta siguen tributando —para un arrendador no residente se declaran mediante el Modelo 210— y la venta en sí desencadena la retención del 3 %, la tributación de la ganancia patrimonial y la plusvalía municipal. Tenga presente además que las amortizaciones practicadas durante el periodo de alquiler pueden influir en el cálculo de la ganancia: es un punto que debe revisar un gestor, porque a veces cambia el resultado de forma apreciable.
Por último, existe la alternativa: esperar al fin del contrato y vender el inmueble libre de ocupantes. Amplía mucho el público y simplifica la operación, pero tiene un coste: el tiempo y el riesgo de mercado durante ese periodo. El arbitraje correcto depende del nivel de la renta, del plazo pendiente y de su horizonte personal.
Estos elementos son indicativos y el régimen exacto de su contrato debe confirmarlo un abogado. En Alveo Properties leemos su contrato de alquiler antes de la puesta en venta, organizamos la notificación al inquilino en la forma debida y posicionamos el inmueble ante el público que realmente lo comprará: un inversor si está ocupado, un residente o un veraneante si está libre.
