El contrato de arras: los tres tipos y a qué le compromete
En una venta española, el momento decisivo no es la firma ante notario: es aquel en que se firma el contrato de arras. Ese documento, presentado a menudo como un trámite entre la oferta y la escritura, es un contrato de verdad. Fija el precio, la fecha de la firma definitiva y, sobre todo, lo que le costará si una de las dos partes se echa atrás. Firmarlo sin leerlo es el error más caro que puede cometer un vendedor.
Primera distinción: la reserva no son las arras. El contrato de reserva llega antes; el comprador entrega una cantidad modesta para que el inmueble salga del mercado mientras confirma su financiación y revisa el expediente. El contrato de arras, en cambio, compromete de verdad a ambas partes con la venta, con un depósito mucho mayor —habitualmente en torno al 10 % del precio, sin que la ley imponga ese porcentaje: se negocia.
El derecho español conoce tres familias de arras, y la diferencia entre ellas no tiene nada de teórica: decide qué ocurre si alguien se retira.
Las arras confirmatorias confirman sin más la venta acordada. El depósito es un anticipo del precio. Ninguna de las partes tiene derecho a desistir: si una se retira, la otra puede exigir judicialmente el cumplimiento de la venta o una indemnización. Es la forma más vinculante y también la que los tribunales aplican por defecto cuando el contrato no dice claramente otra cosa.
Las arras penitenciales, previstas en el Código Civil español, son las más frecuentes en las ventas de vivienda. Compran un derecho de desistimiento: el comprador que se retira pierde el depósito entregado; el vendedor que se retira debe devolverlo por duplicado. Esa duplicación es la cláusula que hay que recordar. Sobre un depósito equivalente al 10 % del precio, cambiar de opinión porque ha aparecido una oferta mejor sale muy caro, a menudo mucho más que la diferencia de precio esperada.
Las arras penales, por último, funcionan como una penalización a tanto alzado en caso de incumplimiento, sin abrir por ello un derecho de salida: según la redacción, la parte perjudicada puede conservar la penalización y exigir además el cumplimiento del contrato. Es la forma más rara y la que más depende del texto exacto.
¿Cómo saber en qué categoría está? Por lo que está escrito, y por nada más. La jurisprudencia española es constante en este punto: la facultad de desistir no se presume, debe desprenderse de forma clara e inequívoca del contrato. Un texto ambiguo se leerá, por tanto, como arras confirmatorias: justo lo contrario de lo que creen muchos vendedores, convencidos de poder retirarse con solo devolver el dinero.
¿Qué debe contener un buen contrato? La identidad completa de las partes, la descripción del inmueble con su referencia catastral y sus datos en el Registro de la Propiedad, el precio y el calendario de pagos, el importe de las arras y su naturaleza expresamente calificada, la fecha límite de firma de la escritura, el reparto de gastos e impuestos entre vendedor y comprador, la situación de cargas junto con su compromiso de entregar el inmueble libre de hipoteca y al corriente de los gastos de comunidad, y un inventario del mobiliario si se vende amueblado.
Un detalle práctico decide a menudo la tranquilidad de la operación: adónde va el dinero. El depósito puede ingresarse directamente en su cuenta, quedar consignado en poder del abogado de una de las partes o permanecer en la cuenta de la agencia. Cada solución tiene sus consecuencias si la venta se frustra, y el contrato debe decir cuál se ha elegido y en qué condiciones se libera el importe. Recuerde además que ese depósito forma parte del precio: figurará en la escritura como anticipo ya percibido y entra, por tanto, en el cálculo de su ganancia patrimonial y en el de la retención del 3 % si no es residente.
Un punto merece especial atención por parte del vendedor: la condición suspensiva de financiación. Permite al comprador recuperar su depósito si el banco le deniega el préstamo. La petición es legítima, pero traslada el riesgo a usted: su inmueble queda fuera del mercado durante semanas sin garantía de venta. Si la acepta, acótela: plazo preciso, obligación de aportar una denegación por escrito, número de entidades consultadas.
Tres errores se repiten con frecuencia. Firmar arras mientras otro comprador sigue en conversación: usted queda comprometido, y la devolución por duplicado le espera si cambia de idea. Aceptar un plazo muy largo sin contrapartida: el inmueble queda congelado ese tiempo. Y cobrar el depósito sin haber comprobado su propia capacidad de entregar en la fecha pactada —cancelación de hipoteca pendiente, expediente de herencia en curso, cédula de habitabilidad ausente. En ese último caso, la parte incumplidora es usted.
Un último reflejo, a menudo olvidado: si llega la fecha límite y el comprador no comparece, no se conforme con un intercambio de mensajes. Acuda a la notaría en la fecha pactada y haga constar la incomparecencia mediante un acta notarial. Ese documento acredita que usted sí estaba en condiciones de cumplir su compromiso, y es lo que después le permitirá conservar el depósito o hacer valer sus derechos sin discusión.
Las arras son, pues, una herramienta y no un trámite sin consecuencias: bien redactadas, aseguran su venta; mal redactadas, la debilitan. Estos elementos son indicativos y un abogado debe revisar su contrato antes de la firma. En Alveo Properties preparamos este documento con usted y comprobamos, antes de que firme, que la fecha prometida es una fecha que realmente puede cumplir.
