Cancelar la hipoteca antes de vender: la cancelación explicada
Muchos vendedores descubren su hipoteca en el peor momento: en la nota simple que pide el comprador, cuando el préstamo lleva años pagado. Es una de las trampas más frecuentes de la venta en España, y se apoya en una distinción sencilla que nadie explica cuando uno termina de pagar su crédito.
Una hipoteca española se extingue en dos planos, y solo el primero ocurre solo. La cancelación económica es el pago del capital pendiente: sucede el día en que liquida el préstamo. La cancelación registral es la eliminación de la inscripción en el Registro de la Propiedad; solo se produce si alguien la solicita, se firma una escritura y se presenta al registro. Mientras no se haga, la hipoteca sigue apareciendo como carga sobre su inmueble, aunque no deba ya ni un euro.
Para el comprador y su banco, lo que vale es la nota simple. Una carga aún inscrita bloquea la financiación, retrasa la firma y puede hacer descarrilar la venta a pocos días de la notaría. De ahí una regla muy simple: pida la nota simple desde el principio, antes incluso de fijar su precio, y léala línea por línea.
El procedimiento de cancelación está bien delimitado. Primero solicita a su banco el certificado de deuda pendiente (o de saldo cero si el préstamo ya está pagado), un documento que la entidad debe facilitar en principio sin coste. Después, un apoderado del banco comparece ante notario para firmar la escritura de cancelación de hipoteca. Esa escritura da lugar a una autoliquidación del AJD, el impuesto sobre actos jurídicos documentados: la cancelación de hipoteca está exenta, pero la declaración debe presentarse igualmente, o el registro rechazará la inscripción. Por último, la escritura se presenta en el Registro, que practica la cancelación.
Estos trámites tienen un coste: honorarios de notaría, aranceles del registro y, casi siempre, los de una gestoría que encadena los pasos. En conjunto suelen representar unos cientos de euros, a cargo del vendedor —nada comparable al importe del préstamo, pero suficiente para presupuestarlo. En cuanto al plazo, cuente varias semanas entre la solicitud del certificado y la cancelación efectiva. Precisamente por eso conviene iniciar el procedimiento al poner el inmueble en venta y no después de firmar las arras.
Si el préstamo sigue vivo, el esquema es distinto y está perfectamente rodado: la cancelación se hace el mismo día de la venta, en la notaría. Un apoderado de su banco está presente, una parte del precio se le entrega directamente, mediante cheque bancario, para saldar el capital pendiente, y usted percibe solo el resto. La escritura de compraventa y la de cancelación se firman una tras otra, lo que da al comprador la garantía de adquirir un inmueble libre de cargas.
Este mecanismo tiene una consecuencia sobre su neto como vendedor que conviene calcular pronto. Lo que realmente cobra es el precio menos el capital pendiente, los honorarios, la plusvalía municipal, los gastos de cancelación y, si no es residente, la retención del 3 %. Cuando el capital pendiente es elevado en relación con el valor del inmueble, ese cálculo puede quedar en cero o incluso en negativo: habría entonces que aportar la diferencia el día de la firma para que el banco acepte cancelar. Es poco frecuente, pero es justo el tipo de hallazgo que debe producirse antes de poner el inmueble en venta, nunca en la notaría.
Pagar un préstamo antes de su vencimiento puede generar una comisión por amortización anticipada. Está limitada por la ley española, pero los topes dependen del tipo de interés —fijo o variable—, de la antigüedad del préstamo y, sobre todo, de la fecha en que se firmó, ya que las reglas han cambiado con las sucesivas reformas. No existe, por tanto, una cifra única válida para todos: pida a su banco un desglose por escrito, el único documento que rige su contrato.
Otra posibilidad, más rara: la subrogación. El comprador asume su préstamo en las condiciones existentes, lo que evita la cancelación. Requiere el acuerdo del banco, que reestudia el expediente del comprador, y solo interesa si las condiciones del préstamo son claramente mejores que las del mercado del momento.
Aproveche la lectura de la nota simple para comprobar qué más figura en ella. Servidumbres, embargos, una condición resolutoria de una venta antigua, notas marginales o incluso una hipoteca de un propietario anterior nunca cancelada: estas inscripciones aparecen más a menudo de lo que se cree en inmuebles poseídos desde hace tiempo. Algunas pueden cancelarse por caducidad, otras exigen un trámite específico. Todas deben resolverse antes de la firma.
Una última palabra sobre quién hace qué. En muchas ventas es la gestoría del comprador, o la de su banco, la que se encarga de la cancelación: retiene del precio una provisión destinada a cubrir notaría, registro y honorarios, y después le devuelve el remanente una vez inscrita la cancelación. El mecanismo es habitual y legítimo, pero merece dos precauciones: dejar escrito en las arras que esa retención es una provisión reembolsable, y reclamar la liquidación definitiva con sus justificantes. Ahí es donde suelen olvidarse unos cuantos cientos de euros.
En resumen: pida su nota simple antes que nada, compruebe que la hipoteca pagada está realmente cancelada, reclame el certificado de deuda a su banco en cuanto firme el mandato y presupueste los gastos de cancelación en su neto como vendedor. Estos elementos son indicativos y un gestor confirma su situación. En Alveo Properties leemos su nota simple al firmar el mandato y ponemos en marcha la cancelación antes de que ningún comprador tenga que pedirla.
