Cuánto cuesta realmente vender una propiedad en España
Vender una propiedad en España no se reduce al precio que aparece en el anuncio. Entre los gastos obligatorios y la fiscalidad, una parte del producto de la venta se destina a cargas que conviene anticipar desde el principio. La buena noticia: la mayoría de estas partidas son previsibles y se pueden calcular por adelantado, lo que le permite saber con precisión cuánto recibirá neto.
La primera partida son los honorarios de la agencia. En España suelen situarse en torno al 3 a 5 % del precio de venta, a menudo con el IVA del 21 % sobre la comisión. Este importe remunera la valoración, la puesta en valor del inmueble, la difusión, las visitas y el acompañamiento hasta la firma. Un buen mandato suele hacerle ganar más de lo que cuesta, al evitar una infravaloración o meses sin vender.
Después llega la plusvalía municipal (impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos). Este impuesto local grava el aumento teórico del valor del terreno entre la compra y la venta. Corresponde al vendedor y su importe depende del municipio, del valor catastral y del tiempo de tenencia. Desde la reforma reciente, puede elegir el método de cálculo más favorable, y una venta con pérdidas puede, bajo ciertas condiciones, quedar exenta.
La partida más pesada sigue siendo el impuesto sobre la ganancia patrimonial real. Para un residente fiscal, se integra en el IRPF según una escala progresiva. Para un no residente de la Unión Europea, se trata del IRNR al tipo indicativo del 19 % sobre la ganancia neta (precio de venta menos el precio de compra y los gastos justificados). Aquí es donde conservar todas sus facturas de obras y de adquisición marca una verdadera diferencia.
Se añaden algunos gastos más modestos: el certificado energético obligatorio (a menudo 100 a 200 €), la posible cancelación de hipoteca a cargo del vendedor si aún queda un préstamo, y una parte de los gastos de notaría según la costumbre local y lo que prevea el contrato de arras. La cédula de habitabilidad también puede exigirse según la región.
Estas cifras son indicativas y varían según su situación, el municipio y el año. Antes de comprometerse, solicite un desglose neto personalizado: en Alveo Properties preparamos esta simulación con un gestor para que conozca su neto para el vendedor incluso antes de firmar el mandato.
