La retención del 3 % para vendedores no residentes, explicada
Si vende una propiedad en España sin ser residente fiscal, hay una norma que le afecta directamente: el comprador está legalmente obligado a retener el 3 % del precio de venta e ingresarlo a Hacienda en su nombre. Esta retención no es un impuesto adicional, sino un anticipo del impuesto que podría deber por la ganancia patrimonial. Bien entendida, no tiene nada de preocupante.
¿Por qué este mecanismo? La Administración española quiere asegurarse de que un vendedor no residente no abandone el país sin liquidar el impuesto sobre la ganancia patrimonial. El día de la firma ante el notario, el comprador solo le entrega, por tanto, el 97 % del precio: el 3 % restante se declara mediante el Modelo 211 y se ingresa en el Tesoro en el mes siguiente a la venta. Usted recibe un justificante de este ingreso, que debe conservar cuidadosamente.
Lo que ocurre después depende de su ganancia patrimonial real. Esta ganancia corresponde a la diferencia entre su precio de venta y su precio de compra, incrementado con los gastos y las obras justificados. El impuesto aplicable al no residente de la Unión Europea es el IRNR, al tipo indicativo del 19 % sobre esta ganancia neta.
Se presentan dos supuestos. Si el impuesto realmente debido es inferior al 3 % ya retenido —por ejemplo, en caso de escasa ganancia o de venta con pérdidas— puede solicitar la devolución del exceso. Si, por el contrario, el impuesto supera el 3 %, abona la diferencia. En la mayoría de las ventas sin una gran ganancia, la retención juega a su favor y da lugar a una devolución.
La recuperación se realiza mediante la presentación del Modelo 210, la declaración del impuesto de no residentes, generalmente en los tres o cuatro meses siguientes a la venta. En ella declara la ganancia real, adjuntando los justificantes de compra, de venta, de obras y el Modelo 211 del comprador. La eventual devolución se ingresa en una cuenta, lo que hace útil disponer de una cuenta bancaria española o de un representante local.
Los plazos de devolución pueden alcanzar varios meses, y la Administración puede solicitar documentación complementaria. Por eso conviene preparar estos trámites con antelación. Estos importes y tipos son indicativos: un gestor confirma su situación exacta. En Alveo Properties coordinamos este procedimiento con un asesor fiscal para que la retención del 3 % nunca quede bloqueada.
