Vender una vivienda heredada o en proindiviso en España
Heredar un piso en Alicante o una casa en Dénia y querer venderlo es una de las situaciones más frecuentes entre los propietarios extranjeros en España. Choca, sin embargo, con una regla sencilla: no se vende un inmueble del que aún no se es jurídicamente propietario. Entre el fallecimiento y la firma ante notario hay que aceptar una herencia española, liquidar un impuesto, inscribir el bien a su nombre y, muy a menudo, poner de acuerdo a varios herederos. Este es el camino real, por orden.
Primer paso: reconstruir el expediente sucesorio. Tres documentos abren la marcha. El certificado de defunción. El certificado de últimas voluntades, que indica si el fallecido dejó testamento en España y ante qué notario se firmó; solo se expide pasado un breve plazo desde el fallecimiento, del orden de quince días hábiles. Y, por último, la copia autorizada del propio testamento. Si no hay testamento, un acta notarial llamada declaración de herederos designa a los herederos legales, lo que alarga el procedimiento varias semanas.
Segundo paso: aceptar la herencia. Se materializa en una escritura de aceptación y adjudicación de herencia, firmada ante notario por todos los herederos, presentes o representados. En ella se inventarían los bienes y se les asigna un valor. Atención: ese valor declarado será su precio de adquisición cuando revenda y, por tanto, la base del cálculo de su futura ganancia patrimonial. Infravalorarlo para pagar menos impuesto de sucesiones puede salir mucho más caro en la venta. Además, cada heredero necesita un NIE, aunque no pise nunca España.
Tercer paso: los impuestos de la herencia. El primero es el impuesto sobre sucesiones y donaciones (ISD), que debe declararse en los seis meses siguientes al fallecimiento, plazo prorrogable otros seis meses si la solicitud se presenta dentro de los cinco primeros. Su escala, sus reducciones y sus bonificaciones dependen de cada comunidad autónoma: la diferencia entre dos regiones puede ser considerable y ninguna cifra «nacional» tendría sentido aquí. Los herederos no residentes pueden, en principio, acogerse a la normativa de la comunidad autónoma correspondiente, un extremo que conviene confirmar con un asesor. El segundo impuesto es la plusvalía municipal, también exigible en las transmisiones por causa de muerte, con su propio plazo de seis meses, igualmente prorrogable.
Cuarto paso: inscribir el inmueble a su nombre. Liquidado el ISD, la escritura de herencia se presenta en el Registro de la Propiedad. Es lo que hace aparecer a los herederos en la nota simple. Mientras ese documento siga a nombre del fallecido, la venta está bloqueada en la práctica: ningún comprador financiado por un banco español llegará a la firma.
Un supuesto muy frecuente merece tratarse aparte: el del cónyuge viudo. En derecho español suele recibir el usufructo de la vivienda, mientras que los hijos reciben la nuda propiedad. Nadie puede entonces vender por su cuenta: el usufructuario y los nudos propietarios deben comparecer todos en la escritura. El precio se reparte después entre ellos según el valor respectivo del usufructo y de la nuda propiedad, calculado a partir de una regla fiscal que depende de la edad del usufructuario. Existe una alternativa: reunir primero el usufructo y la nuda propiedad en una sola titularidad, lo que simplifica la venta pero puede tener un coste fiscal propio. También aquí, la cuestión se resuelve antes de poner el inmueble en venta, no ante el notario.
Llega entonces la cuestión del proindiviso. Varios herederos pasan a ser copropietarios en proindiviso, cada uno titular de una cuota. Vender el inmueble entero exige el acuerdo de todos, sin excepción. Un comunero puede, eso sí, vender solo su cuota, pero se vende mal y con un fuerte descuento, y los demás comuneros disponen de un derecho de adquisición preferente —el retracto de comuneros— que les permite colocarse en el lugar del comprador.
Si el bloqueo se prolonga, el derecho civil español establece que nadie está obligado a permanecer en la comunidad: un comunero puede pedir judicialmente la división de la cosa común. Para un piso, materialmente indivisible, eso acaba en una subasta pública, lenta y casi siempre por debajo del precio de mercado. Dicho de otro modo: el peor acuerdo amistoso suele valer más que el mejor procedimiento.
Vender entre varios exige, por tanto, algo de método. Designen un único interlocutor frente a la agencia y al notario. Otorguen un poder notarial para los herederos que viven en el extranjero, con apostilla y traducción jurada si se firma fuera de España: así se evita reunir a todo el mundo el día de la firma. Y pongan por escrito, antes de salir al mercado, el precio mínimo aceptado, el reparto de los gastos y el del producto de la venta.
Queda la fiscalidad de la venta en sí. Su ganancia patrimonial se calcula a partir del valor tomado para el ISD, incrementado con el impuesto de sucesiones pagado y con los gastos justificados. Si no es residente fiscal en España, la retención del 3 % se aplica sobre la parte de cada vendedor, y la regularización se hace mediante el Modelo 210. La plusvalía municipal, por su parte, se devengará una segunda vez: ahora por la venta.
¿Cuánto tiempo lleva? La parte sucesoria es con diferencia la más larga y se cuenta en meses, no en semanas. El mejor consejo es sencillo: inicie el expediente de herencia antes de poner el inmueble en venta, no después de encontrar comprador. Estos elementos son indicativos y un abogado o un gestor debe validar su caso. En Alveo Properties trabajamos con frecuencia con herederos repartidos en varios países y coordinamos herencia, poderes y venta en una sola línea de tiempo.
