Cédula de habitabilidad: cuándo la necesita para vender su vivienda

La cédula de habitabilidad es el documento que acredita que una vivienda cumple las condiciones mínimas para ser habitada: superficie, ventilación, iluminación e instalaciones básicas. La regulan las comunidades autónomas, y por eso la pregunta «¿la necesito para vender?» no tiene la misma respuesta en Barcelona que en Valencia o en Madrid.

Dónde es obligatoria para vender

Cataluña la exige para cualquier transmisión de vivienda, sea venta o alquiler, con una validez de 15 años para la vivienda usada. También la piden para vender Navarra (10 años de validez), las Islas Baleares (10 años) y La Rioja. En la Comunitat Valenciana no se habla de cédula: el documento equivalente es la licencia o declaración responsable de segunda ocupación, que se tramita en el ayuntamiento.

Dónde ya no se exige

En Madrid, Andalucía, Galicia, el País Vasco, Aragón, Castilla-La Mancha o Castilla y León ya no hace falta para vender una vivienda usada. En otras comunidades, como Canarias, Cantabria, Extremadura o la Región de Murcia, las reglas han cambiado en los últimos años: confírmelo con su ayuntamiento antes de poner la vivienda a la venta.

Qué pasa si falta

Donde es obligatoria, el notario advertirá de su ausencia y el comprador podrá negarse a firmar o exigir que se obtenga antes. La falta de cédula también puede acarrear sanciones administrativas. Lo prudente es pedirla antes de firmar las arras, y no dejarla para la semana de la escritura.

Cómo se obtiene

Se pide en el ayuntamiento o en el departamento de vivienda de la comunidad, según el caso, a partir de un certificado firmado por un técnico (arquitecto o arquitecto técnico) que visita la vivienda. El coste incluye los honorarios del técnico y, según la comunidad, una tasa. Cuente con varias semanas de plazo.

Si la vivienda no cumple

Si la vivienda no reúne las condiciones mínimas (por ejemplo, una superficie útil insuficiente o una estancia sin ventilación directa), el técnico indicará qué obras hacen falta. El comprador lo sabrá en cualquier caso, y una vivienda sin cédula donde se exige pierde compradores y precio.

Tres documentos que no hay que confundir

No hay que confundirla con el certificado de eficiencia energética, obligatorio en toda España para anunciar y vender, ni con la nota simple del Registro de la Propiedad. Son tres documentos distintos, y conviene pedirlos a la vez, antes de publicar la venta.

En Alveo Properties comprobamos estos documentos antes de publicar cada vivienda y le decimos desde la primera visita si su comunidad exige la cédula. Fuentes: OCU (marzo de 2026) y normativa de cada comunidad autónoma. Para su caso concreto, pida una valoración gratuita.