¿Cuánto vale mi casa? Cinco formas de calcular el precio de su vivienda

Antes de poner una vivienda a la venta, todo propietario se hace la misma pregunta: ¿cuánto vale mi casa? Hay cinco maneras de responderla, gratuitas o de pago, y no miden lo mismo. Conocerlas evita el error más caro de una venta: salir a un precio que el mercado no va a pagar.

1. Los portales inmobiliarios

Comparar viviendas parecidas en venta en su barrio da una primera idea, rápida y gratuita. Pero son precios pedidos, no precios de venta: muchos anuncios llevan meses publicados precisamente porque están por encima del mercado. Fíjese en las viviendas que desaparecen pronto de los portales, no en las que siguen ahí.

2. Los precios reales de las notarías

El Portal Estadístico del Notariado (penotariado.com) publica gratis los precios reales escriturados en los últimos doce meses, con el precio medio por metro cuadrado por zona, e incluso por calle. Es la mejor referencia pública de lo que se paga de verdad, aunque mezcla viviendas en estados muy distintos.

3. El valor de referencia del Catastro

Desde el 1 de enero de 2022, la Dirección General del Catastro fija para cada inmueble un valor de referencia calculado a partir de las compraventas reales, que se consulta en su sede electrónica. No es el precio de mercado de su vivienda concreta, pero tiene efectos fiscales: es la base mínima del impuesto que pagará el comprador (ITP) y del impuesto de sucesiones y donaciones.

4. La tasación

La tasación la realiza una sociedad homologada por el Banco de España, y es la que pide el banco del comprador para conceder la hipoteca. Cuesta entre 250 y 500 euros de media según el tamaño y la ubicación. Es prudente por naturaleza y suele quedar por debajo del precio de mercado en las zonas con más demanda.

5. La valoración de una agencia

Una agencia que vende en su zona compara su vivienda con las ventas que ha cerrado y con los compradores que tiene en cartera: estado, planta, orientación, vistas, comunidad. Es gratuita y es la más cercana al precio al que se venderá, siempre que se base en datos y no en la promesa de un precio alto para conseguir el encargo.

Qué hace subir o bajar el precio

A igual superficie, cuatro factores mueven el precio: la ubicación exacta (calle, planta, vistas), el estado (reformada o a reformar), la eficiencia energética y la situación jurídica (cargas, inquilinos, cédula de habitabilidad). Un buen precio de salida tiene en cuenta los cuatro.

El precio de salida

Una vivienda bien valorada recibe visitas en las primeras semanas, que es cuando más compradores la descubren. Si sale demasiado cara, se queda en los portales, pierde interés y acaba vendiéndose por debajo de lo que habría conseguido con un precio justo desde el principio.

En Alveo Properties la valoración es gratuita y la hace un asesor local, por teléfono, por videollamada o en su casa. Le explicamos con qué ventas reales comparamos su vivienda.