Combien vaut mon logement ? Cinq façons d'en estimer le prix en Espagne

Avant de mettre un logement en vente, tout propriétaire se pose la même question : combien vaut mon bien ? Il existe cinq façons d'y répondre, gratuites ou payantes, qui ne mesurent pas la même chose. Les connaître évite l'erreur la plus coûteuse d'une vente : partir à un prix que le marché ne paiera pas.

1. Les portails immobiliers

Comparer des logements semblables en vente dans votre quartier donne une première idée, rapide et gratuite. Mais ce sont des prix demandés, pas des prix de vente : beaucoup d'annonces restent en ligne des mois justement parce qu'elles sont au-dessus du marché. Regardez les biens qui disparaissent vite des portails, pas ceux qui y restent.

2. Les prix réels des notaires

Le Portal Estadístico del Notariado (penotariado.com) publie gratuitement les prix réels signés chez les notaires sur les douze derniers mois, avec le prix moyen au mètre carré par zone, et même par rue. C'est la meilleure référence publique de ce qui se paie vraiment, même si elle mélange des logements en états très différents.

3. La valeur de référence du Catastro

Depuis le 1er janvier 2022, la Dirección General del Catastro fixe pour chaque bien une valeur de référence calculée à partir des ventes réelles, consultable sur son site. Ce n'est pas le prix de marché de votre logement, mais elle a des effets fiscaux : c'est la base minimale de l'impôt payé par l'acheteur (ITP) et des droits de succession et de donation.

4. L'expertise (tasación)

L'expertise (tasación) est réalisée par une société agréée par la Banque d'Espagne ; c'est celle que demande la banque de l'acheteur pour accorder le prêt. Elle coûte en moyenne entre 250 et 500 euros selon la taille et l'emplacement. Prudente par nature, elle se situe souvent sous le prix de marché dans les zones les plus demandées.

5. L'estimation d'une agence

Une agence qui vend dans votre secteur compare votre logement aux ventes qu'elle a conclues et aux acheteurs qu'elle suit : état, étage, orientation, vue, copropriété. Cette estimation est gratuite et c'est la plus proche du prix auquel le bien se vendra, à condition qu'elle repose sur des données et non sur la promesse d'un prix élevé pour décrocher le mandat.

Ce qui fait varier le prix

À surface égale, quatre facteurs font varier le prix : l'emplacement exact (rue, étage, vue), l'état (rénové ou à rénover), la performance énergétique et la situation juridique (charges, locataires, cédula de habitabilidad). Un bon prix de départ tient compte des quatre.

Le prix de départ

Un logement bien estimé reçoit des visites dans les premières semaines, quand il est vu par le plus grand nombre d'acheteurs. S'il part trop cher, il stagne sur les portails, perd de l'intérêt et finit par se vendre sous le prix qu'il aurait obtenu avec un juste prix dès le départ.

Chez Alveo Properties, l'estimation est gratuite et réalisée par un conseiller local, par téléphone, en visio ou chez vous. Nous vous montrons à quelles ventes réelles nous comparons votre logement.