Combien coûte réellement de vendre un bien en Espagne
Vendre un bien en Espagne ne se résume pas au prix affiché sur l'annonce. Entre les frais obligatoires et la fiscalité, une partie du produit de la vente part en charges qu'il vaut mieux anticiper dès le départ. Bonne nouvelle : la plupart de ces postes sont prévisibles et se chiffrent à l'avance, ce qui vous permet de savoir précisément ce que vous toucherez net.
Le premier poste est l'honoraire de l'agence. En Espagne, il tourne généralement autour de 3 à 5 % du prix de vente, souvent majoré de l'IVA (TVA) à 21 % sur la commission. Ce montant rémunère l'estimation, la mise en valeur du bien, la diffusion, les visites et l'accompagnement jusqu'à la signature. Un bon mandat vous fait souvent gagner plus qu'il ne coûte, en évitant une sous-estimation ou des mois de vacance.
Vient ensuite la plusvalía municipale (impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos). Cette taxe locale porte sur la hausse théorique de la valeur du terrain entre l'achat et la vente. Elle est due par le vendeur et son montant dépend de la commune, de la valeur cadastrale et de la durée de détention. Depuis la réforme récente, vous pouvez choisir la méthode de calcul la plus favorable, et une vente à perte peut, sous conditions, en être exonérée.
Le poste le plus lourd reste l'impôt sur la plus-value réelle. Pour un résident fiscal, il s'intègre à l'IRPF selon un barème progressif. Pour un non-résident de l'Union européenne, il s'agit de l'IRNR au taux indicatif de 19 % sur la plus-value nette (prix de vente diminué du prix d'achat et des frais justifiés). C'est là que conserver toutes vos factures de travaux et d'acquisition fait une vraie différence.
S'ajoutent quelques frais plus modestes : le certificat énergétique obligatoire (souvent 100 à 200 €), l'éventuelle annulation d'hypothèque à la charge du vendeur si un prêt court encore, et une part des frais de notaire selon l'usage local et ce que prévoit le compromis. La cédula de habitabilité peut aussi être exigée selon la région.
Ces chiffres sont indicatifs et varient selon votre situation, la commune et l'année. Avant de vous engager, faites établir un décompte net personnalisé : chez Alveo Properties, nous préparons cette simulation avec un gestor pour que vous connaissiez votre résultat net avant même de signer le mandat.
