La retenue de 3 % pour vendeurs non-résidents, expliquée
Si vous vendez un bien en Espagne sans y être résident fiscal, une règle vous concerne directement : l'acheteur est légalement tenu de retenir 3 % du prix de vente et de le verser au fisc espagnol à votre place. Cette retenue n'est pas une taxe supplémentaire, mais un acompte sur l'impôt que vous pourriez devoir au titre de la plus-value. Bien comprise, elle n'a rien d'inquiétant.
Pourquoi ce mécanisme ? L'administration espagnole veut s'assurer qu'un vendeur non-résident ne quitte pas le pays sans régler l'impôt sur la plus-value. Le jour de la signature chez le notaire, l'acheteur ne vous remet donc que 97 % du prix : les 3 % restants sont déclarés via le Modelo 211 et versés au Trésor dans le mois qui suit la vente. Vous recevez un justificatif de ce versement, à conserver précieusement.
Ce qui se passe ensuite dépend de votre plus-value réelle. Cette plus-value correspond à la différence entre votre prix de vente et votre prix d'achat, augmenté des frais et travaux justifiés. L'impôt applicable au non-résident de l'Union européenne est l'IRNR, au taux indicatif de 19 % sur cette plus-value nette.
Deux cas de figure se présentent. Si l'impôt réellement dû est inférieur aux 3 % déjà retenus — par exemple en cas de faible plus-value ou de vente à perte — vous pouvez demander le remboursement du trop-perçu. Si au contraire l'impôt dépasse les 3 %, vous réglez le complément. Dans la majorité des ventes sans forte plus-value, la retenue joue en votre faveur et donne lieu à un remboursement.
La récupération passe par le dépôt du Modelo 210, la déclaration d'impôt des non-résidents, généralement dans les trois à quatre mois suivant la vente. Vous y déclarez la plus-value réelle, en joignant les justificatifs d'achat, de vente, de travaux et le Modelo 211 de l'acheteur. Le remboursement éventuel est versé sur un compte, ce qui rend utile de disposer d'un compte bancaire espagnol ou d'un mandataire local.
Les délais de remboursement peuvent atteindre plusieurs mois, et l'administration peut demander des pièces complémentaires. C'est pourquoi ces démarches se préparent en amont. Ces montants et taux sont indicatifs : un gestor confirme votre situation exacte. Chez Alveo Properties, nous coordonnons cette procédure avec un conseiller fiscal pour que la retenue de 3 % ne reste jamais bloquée.
