Comment vendre un appartement ou une maison en Espagne, étape par étape

Vendre un appartement ou une maison en Espagne suit presque toujours le même ordre : faire le point sur sa situation, fixer le prix, réunir les documents, trouver l'acheteur, signer les arras, passer chez le notaire et payer les impôts. Chaque étape dépend de la précédente, et les retards viennent en général de ce qui n'a pas été préparé à temps. Ce guide reprend les étapes une à une, avec ce que chacune demande.

Avant de commencer

Avant de fixer un prix, faites le point sur votre situation. S'il reste un prêt, demandez le capital restant dû à votre banque : il est remboursé le jour de la signature avec le prix de vente. S'il y a plusieurs propriétaires, tous doivent signer ou donner une procuration notariée. Si le logement vient d'une succession, mieux vaut qu'elle soit acceptée et inscrite à votre nom avant de chercher un acheteur. S'il est loué, le bail continue après la vente et le locataire peut disposer d'un droit de préemption.

Le prix et les documents

Le prix de départ conditionne tout le reste. Croisez plusieurs références : les prix réels de vente que publie le notariat sur penotariado.com, les biens comparables encore en vente dans votre secteur et l'estimation d'un professionnel qui visite le logement. La valeur de référence du Catastro sert à calculer des impôts et peut s'écarter du prix de marché. Si l'acheteur emprunte, sa banque fera expertiser le logement, et un prix très au-dessus de cette expertise complique l'opération.

Préparez le dossier avant de publier l'annonce : la nota simple, le certificat de performance énergétique (son étiquette doit figurer dans l'annonce), la cédula de habitabilidad ou le document équivalent si votre communauté autonome l'exige, votre acte d'achat et le dernier avis d'IBI. Pour un appartement, ajoutez le certificat de dettes envers la communauté : le secrétaire doit le délivrer sous sept jours calendaires au plus et, sans lui, le notaire ne signe pas la vente, sauf si l'acheteur l'en dispense.

Trouver l'acheteur

Décidez ensuite comment vendre : seul ou avec une agence. Si vous choisissez une agence, le mandat fixe la commission, la durée, l'exclusivité éventuelle et ce qui est inclus (photos, diffusion, visites, négociation). Lisez ces clauses avant de signer, en particulier la durée et ce qui se passe si vous trouvez vous-même l'acheteur. Mettez en vente quand tout est prêt : photos de qualité, plan, surfaces, charges de copropriété et IBI, et un logement rangé pour les visites.

Demandez à chaque visite comment l'acheteur va payer : celui qui paie comptant ou dont le prêt est déjà étudié par sa banque peut signer plus tôt. Quand vous acceptez une offre, l'accord se conclut en général par un contrato de arras et un acompte versé sur le prix. Ce contrat fixe le prix, la date limite de l'acte et ce qui se passe si l'une des parties se retire : avec des arras penitenciales, l'acheteur qui renonce perd l'acompte et le vendeur qui renonce le rend en double (article 1454 du Code civil espagnol).

Des arras au notaire

Entre les arras et le notaire, ce sont surtout l'acheteur et sa banque qui avancent. En cas de prêt, la banque doit remettre à l'acheteur l'offre et le projet de contrat au moins dix jours calendaires avant la signature, et l'acheteur passe d'abord chez le notaire (Ley 5/2019). De votre côté, vous demandez à votre banque le certificat de dette s'il reste un prêt, obtenez le certificat de la communauté et convenez avec l'acheteur du notaire et de la date.

Le jour de la signature, vendeur et acheteur, ou leurs mandataires, signent chez le notaire l'acte authentique de vente (escritura pública de compraventa). Le prix est payé à ce moment-là, par chèque de banque ou virement, et l'acte mentionne le moyen de paiement. Sauf accord contraire, le vendeur paie l'acte original et l'acheteur la première copie et l'inscription au Registro (article 1455 du Code civil espagnol). Le notaire signale les dettes d'IBI, dont le logement répond même après un changement de propriétaire. Les clés sont ensuite remises.

Les impôts de la vente

La plusvalía municipale se déclare sous trente jours ouvrés et n'est pas due si vous prouvez que le terrain n'a pas pris de valeur. La plus-value, soit le prix obtenu moins ce que le logement vous a coûté, frais et travaux compris, est imposée dans l'impôt sur le revenu de l'année par tranches de 19 à 30 %, sauf exonération, par exemple en cas de réinvestissement dans une nouvelle résidence principale ou de vente de la résidence principale par un vendeur de plus de 65 ans. Pour un vendeur non résident, l'acheteur retient 3 % du prix, en acompte d'un impôt de 19 % sur la plus-value.

Après la vente

Restent quelques démarches : transférer ou résilier les contrats d'eau, d'électricité et de gaz, prévenir la communauté et répartir l'IBI de l'année, dû par le propriétaire au 1er janvier ; la répartition se négocie entre les parties. Chez Alveo Properties, nous vous accompagnons à chaque étape, de l'estimation gratuite réalisée par un conseiller local jusqu'à la signature, et vous ne payez rien d'avance : la commission est réglée à la signature de la vente.