Cómo vender un piso o una casa en España, paso a paso

Vender un piso o una casa en España sigue casi siempre el mismo orden: revisar la situación de partida, fijar el precio, reunir los documentos, buscar comprador, firmar las arras, ir al notario y pagar los impuestos. Cada fase depende de la anterior, y los retrasos suelen venir de algo que no se preparó a tiempo. Esta guía recorre los pasos uno a uno, con lo que pide cada uno.

Antes de empezar

Antes de fijar un precio, revise su situación de partida. Si queda hipoteca, pida a su banco el saldo pendiente: se paga el día de la firma con el dinero de la venta. Si hay varios propietarios, todos deben firmar o dar un poder notarial. Si la vivienda es heredada, conviene que la herencia esté aceptada e inscrita a su nombre antes de buscar comprador. Si está alquilada, el contrato sigue vigente tras la venta y el inquilino puede tener un derecho de adquisición preferente.

El precio y los documentos

El precio de salida condiciona todo lo demás. Cruce varias referencias: los precios reales de compraventa que publica el Notariado en penotariado.com, las viviendas parecidas que siguen en venta en su zona y la valoración de alguien que visite la vivienda. El valor de referencia del Catastro se usa para calcular impuestos y puede alejarse del precio de mercado. Si el comprador pide hipoteca, su banco tasará la vivienda, y un precio muy por encima de esa tasación dificulta la operación.

Prepare la documentación antes de anunciar: la nota simple, el certificado de eficiencia energética (su etiqueta tiene que figurar en el anuncio), la cédula de habitabilidad o el documento equivalente si su comunidad autónoma lo exige, la escritura de compra y el último recibo del IBI. Si es un piso, añada el certificado de deudas con la comunidad de propietarios: el secretario debe emitirlo en un máximo de siete días naturales y, sin él, el notario no autoriza la venta, salvo que el comprador le exonere.

Encontrar comprador

Decida después cómo vender: por su cuenta o con una agencia. Si elige agencia, el encargo de venta fija la comisión, la duración, si hay exclusiva y qué incluye (fotos, difusión, visitas, negociación). Lea esas cláusulas antes de firmar, en especial la duración y lo que ocurre si encuentra usted mismo al comprador. Salga al mercado con todo listo: fotos de calidad, plano, superficies, gastos de comunidad e IBI, y la vivienda ordenada para las visitas.

Pregunte en cada visita cómo pagará el comprador: quien paga al contado o tiene la hipoteca ya estudiada por su banco puede firmar antes. Cuando acepte una oferta, el acuerdo suele cerrarse con un contrato de arras y una señal a cuenta del precio. Ese contrato fija el precio, la fecha límite de la escritura y lo que pasa si alguien se echa atrás: con arras penitenciales, el comprador que desiste pierde la señal y el vendedor que desiste la devuelve duplicada (artículo 1454 del Código Civil).

De las arras a la notaría

Entre las arras y la notaría trabajan sobre todo el comprador y su banco. Si hay hipoteca, el banco debe entregar al comprador la oferta y el proyecto de contrato al menos diez días naturales antes de la firma, y el comprador pasa antes por el notario (Ley 5/2019). Usted, mientras tanto, pide a su banco el certificado de deuda si queda préstamo, obtiene el certificado de la comunidad y acuerda con el comprador la notaría y la fecha.

El día de la firma, vendedor y comprador, o sus apoderados, firman ante notario la escritura pública de compraventa. El precio se paga en ese acto, por cheque bancario o transferencia, y la escritura recoge el medio de pago. Salvo pacto, el vendedor paga la escritura matriz y el comprador la primera copia y la inscripción en el Registro (artículo 1455 del Código Civil). El notario advierte de las deudas del IBI, de las que responde la vivienda aunque cambie de dueño. Después se entregan las llaves.

Los impuestos de la venta

La plusvalía municipal se declara en treinta días hábiles y no se paga si se acredita que el terreno no ha ganado valor. La ganancia, que es lo obtenido menos lo que le costó la vivienda con gastos y mejoras, tributa en la renta del año por tramos del 19 al 30 %, salvo exenciones como la reinversión en otra vivienda habitual o la venta de la suya por mayores de 65 años. Al vendedor no residente, el comprador le retiene el 3 % del precio a cuenta de un impuesto del 19 % sobre la ganancia.

Después de la venta

Después quedan algunos trámites: cambiar o dar de baja los contratos de agua, luz y gas, avisar a la comunidad y repartir el IBI del año, que corresponde a quien era propietario el 1 de enero; el reparto se pacta entre las partes. En Alveo Properties le acompañamos en cada fase, desde la valoración gratuita que hace un asesor local hasta la firma, y no cobramos nada por adelantado: la comisión se paga al firmar la venta.