Vender un piso sin inmobiliaria: lo que implica, paso a paso

En España nada obliga a contratar una inmobiliaria para vender una vivienda. La compraventa es un contrato entre usted y el comprador, y la escritura la autoriza un notario, intervenga o no una agencia. Vender por su cuenta le ahorra la comisión; a cambio, asume usted el trabajo y las decisiones que, de otro modo, compartiría con un profesional. Estos son los pasos, en orden, y los puntos que conviene vigilar.

Fijar el precio

Todo empieza por el precio. Compárelo con las ventas reales de su zona: el Portal Estadístico del Notariado (penotariado.com) publica gratis los precios escriturados por municipio y código postal, mientras que los portales muestran precios pedidos. Si el comprador necesita hipoteca, su banco mandará tasar la vivienda y le prestará en función de esa tasación: un precio muy por encima complica la financiación.

Los documentos antes de anunciar

Reúna los documentos antes de anunciar: la nota simple del Registro de la Propiedad, el certificado de eficiencia energética, cuya etiqueta debe aparecer en el anuncio (Real Decreto 390/2021), la cédula de habitabilidad o un documento equivalente si su comunidad autónoma lo exige, la escritura de compra y el último recibo del IBI. Si el piso está en una comunidad de propietarios, pida también el certificado de deudas que firma el secretario: sin él, el notario no autoriza la venta, salvo que el comprador le exonere (artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal).

El anuncio y las visitas

El anuncio decide cuántas personas piden visita. Fotos con buena luz, un plano, las superficies útil y construida, la planta, la orientación, los gastos de comunidad y el IBI responden a las preguntas que hacen todos los compradores. Los portales inmobiliarios admiten anuncios de particulares; compare sus condiciones antes de publicar y mantenga el mismo precio y los mismos datos en todos ellos.

Las visitas piden tiempo y algo de método. Agrúpelas en franjas fijas, pida nombre y teléfono antes de dar la dirección y procure no estar solo cuando enseñe la vivienda. Pregunte pronto cómo piensa pagar el comprador: al contado, con una hipoteca ya estudiada por su banco o con el dinero de otra venta pendiente. La fecha de firma a la que puede comprometerse depende de esa respuesta.

Oferta, arras y notaría

Cuando llegue una oferta, negocie por escrito el precio, lo que se queda en la vivienda, la fecha de la escritura y la forma de pago. El acuerdo suele cerrarse con un contrato de arras y una señal a cuenta del precio. Con arras penitenciales (artículo 1454 del Código Civil), el comprador que desiste pierde la señal y el vendedor que desiste la devuelve duplicada. Si vende sin profesional, pida a un abogado que revise ese contrato, sobre todo el plazo y lo que ocurre si el banco no concede la hipoteca.

La venta se firma ante notario, en escritura pública. Sus honorarios siguen un arancel fijado por el Estado (Real Decreto 1426/1989) y dependen sobre todo del precio. Salvo pacto, el vendedor paga la escritura matriz y el comprador la primera copia y la inscripción en el Registro (artículo 1455 del Código Civil). La escritura recoge el medio de pago, cheque bancario o transferencia (artículo 24 de la Ley del Notariado), y si queda hipoteca se salda en el mismo acto con el dinero de la venta.

Los impuestos del vendedor

Las reglas fiscales son las mismas con o sin agencia. La plusvalía municipal se declara en treinta días hábiles y no se paga si se acredita que el terreno no ha ganado valor. La ganancia tributa en la renta del año, por tramos del 19 al 30 %, salvo exenciones como la reinversión en otra vivienda habitual o la venta de la suya por mayores de 65 años. Si no reside en España, el comprador retiene el 3 % del precio (modelo 211) y usted tributa al 19 % por la ganancia (modelo 210).

Dónde aporta una agencia

Vender solo tiene riesgos concretos: un precio de salida mal calculado, un comprador sin financiación que bloquea la vivienda durante semanas, unas arras ambiguas o un documento que falta la semana de la firma. En esos puntos es donde una agencia aporta más: valoración con ventas comparables, difusión entre compradores que ya buscan, comprobación de la financiación antes de reservar y coordinación con el notario. Si prefiere vender por su cuenta, use esta guía como lista de comprobación.

En Alveo Properties la valoración es gratuita y la hace un asesor local. Si nos encarga la venta, nuestro estudio de foto y vídeo prepara el anuncio, presentamos la vivienda a nuestra red de compradores, también extranjeros, y no paga nada por adelantado: la comisión se paga al firmar la venta.