Vendre sans agence en Espagne : ce que cela implique, étape par étape

En Espagne, rien n'oblige à passer par une agence pour vendre un logement. La vente est un contrat entre vous et l'acheteur, et l'acte est signé chez un notaire, qu'une agence intervienne ou non. Vendre par vous-même vous évite la commission ; en contrepartie, vous assumez le travail et les décisions que vous partageriez sinon avec un professionnel. Voici les étapes dans l'ordre, et les points à surveiller.

Fixer le prix

Tout commence par le prix. Comparez-le aux ventes réelles de votre secteur : le Portal Estadístico del Notariado (penotariado.com) publie gratuitement les prix signés chez les notaires, par commune et par code postal, alors que les portails affichent des prix demandés. Si l'acheteur a besoin d'un prêt, sa banque fera expertiser le logement (tasación) et prêtera en fonction de cette expertise : un prix très au-dessus complique le financement.

Les documents avant l'annonce

Réunissez les documents avant de publier l'annonce : la nota simple du Registro de la Propiedad, le certificat de performance énergétique, dont l'étiquette doit figurer dans l'annonce (Real Decreto 390/2021), la cédula de habitabilidad ou un document équivalent si votre communauté autonome l'exige, votre acte d'achat et le dernier avis d'IBI. Si le logement fait partie d'une copropriété, demandez aussi le certificat de dettes signé par le secrétaire de la communauté : sans lui, le notaire ne signe pas la vente, sauf si l'acheteur l'en dispense (article 9 de la Ley de Propiedad Horizontal).

L'annonce et les visites

L'annonce décide du nombre de demandes de visite. Des photos lumineuses, un plan, les surfaces utile et construite, l'étage, l'orientation, les charges de copropriété et l'IBI répondent aux questions que posent tous les acheteurs. Les portails immobiliers acceptent les annonces de particuliers ; comparez leurs conditions avant de publier et gardez le même prix et les mêmes informations sur chacun.

Les visites demandent du temps et un peu de méthode. Regroupez-les sur des créneaux fixes, demandez nom et téléphone avant de donner l'adresse et évitez d'être seul pour faire visiter. Demandez tôt comment l'acheteur compte payer : comptant, avec un prêt déjà étudié par sa banque ou avec l'argent d'une autre vente en cours. La date de signature sur laquelle vous pouvez vous engager dépend de cette réponse.

Offre, arras et notaire

Quand une offre arrive, négociez par écrit le prix, ce qui reste dans le logement, la date de l'acte et le mode de paiement. L'accord se conclut en général par un contrato de arras et un acompte versé sur le prix. Avec des arras penitenciales (article 1454 du Code civil espagnol), l'acheteur qui renonce perd l'acompte et le vendeur qui renonce le rend en double. Si vous vendez sans professionnel, faites relire ce contrat par un avocat, en particulier le délai et ce qui se passe si la banque refuse le prêt.

La vente se signe chez le notaire, par acte authentique (escritura pública). Ses honoraires suivent un barème fixé par l'État (Real Decreto 1426/1989) et dépendent surtout du prix. Sauf accord contraire, le vendeur paie l'acte original (escritura matriz) et l'acheteur la première copie et l'inscription au Registro (article 1455 du Code civil espagnol). L'acte mentionne le moyen de paiement, chèque de banque ou virement (article 24 de la Ley del Notariado), et un prêt hypothécaire encore en cours est soldé le jour même avec le prix de vente.

Les impôts du vendeur

Les règles fiscales sont les mêmes avec ou sans agence. La plusvalía municipale se déclare sous trente jours ouvrés et n'est pas due si vous prouvez que le terrain n'a pas pris de valeur. La plus-value est imposée dans l'impôt sur le revenu de l'année, par tranches de 19 à 30 %, sauf exonération, par exemple en cas de réinvestissement dans une nouvelle résidence principale ou de vente de la résidence principale par un vendeur de plus de 65 ans. Si vous ne résidez pas en Espagne, l'acheteur retient 3 % du prix (modelo 211) et vous êtes imposé à 19 % sur la plus-value (modelo 210).

Ce qu'apporte une agence

Vendre seul comporte des risques précis : un prix de départ mal calculé, un acheteur sans financement qui bloque le logement pendant des semaines, des arras ambiguës ou un document qui manque la semaine de la signature. Une agence apporte le plus sur ces points : estimation fondée sur des ventes comparables, diffusion auprès d'acheteurs qui cherchent déjà, vérification du financement avant de réserver et coordination avec le notaire. Si vous préférez vendre seul, servez-vous de ce guide comme liste de contrôle.

Chez Alveo Properties, l'estimation est gratuite et réalisée par un conseiller local. Si vous nous confiez la vente, notre studio photo et vidéo prépare l'annonce, nous présentons le logement à notre réseau d'acheteurs, étrangers compris, et vous ne payez rien d'avance : la commission est réglée à la signature de la vente.